北京市物业管理办法.doc

北京市物业管理办法北京市人民政府( 颁布单位) 20100420( 颁布时间) 20101001( 实施时间) 北京市人民政府令第 219 号( 文号) 北京市物业管理办法第一章总则第二章前期物业管理第三章业主、业主大会与业主委员会第四章物业服务第五章物业的使用与维护第六章法律责任第七章附则《北京市物业管理办法》已经 2010 年4月6 日市人民政府第 64 次常务会议审议通过,现予公布,自 2010 年 10月1 日起施行。二〇一〇年四月二十日第一章总则第一条为了规范本市物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益, 促进和谐社区建设, 根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》,结合本市实际情况,制定本办法。第二条本办法所称物业管理, 是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督,协调处理纠纷。第二章前期物业管理第五条建设单位应当在销售房屋前,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域, 并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的, 应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的, 应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请,由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查, 确需调整的,予以确认并公告。第七条新建住宅物业, 建设单位应当配建物业服务用房, 包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等, 并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置( 具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于 150 平方米, 其中地上房屋不得低于 100 平方米, 业主大会及业主委员会办公用房建筑面积 30至 60 平方米。规划行政主管部门在规划许可、验收过程中, 应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。第八条建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时, 前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业, 也可以将专项服务委托给专业性服务企业。第九条建设单位在销售物业前, 应当制定临时管理规约, 并在销售场所公示, 对有关物业的使用、维护、管理, 业主的共同利益, 业主应当履行的义务, 违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的, 建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接, 撤出物业管理区域, 并移交下列资料: (一)物业管理区域划分资料; (二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图; (三) 竣工验收报告及竣工总平面图, 单体建筑、结构、设备竣工图, 配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料; (四) 设施设备的出厂随机资料, 安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录; (五)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (六)业主名册; (七)物业管理必需的其他资料。全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验, 可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。第三章业主、业主大会与业主委员会第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定: (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则; (二)选举或者更换业主委员会委员; (三) 确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案; (四) 选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务; (五)筹集、管理和使用专项维修资金; (六)申请改建、重建建筑物及附属设施; (七)申请分立或者合并物业管理区域; (八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第(五)、(六) 项事项,