律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件1.doc

引言今天来到这里,主要就律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件进行交流,这个问题在房地产纠纷领域是很窄的专业领域。这种案件起源于 2007 年,当时建设部叫停小产权房,引发了大批的原来城镇居民购买农村宅基地房屋,现在农民一方由于看到房价、地价的大幅上涨的现象,所以很多原来卖掉了自家农家小院的农民,利用现有的政策,提出原来所进行的宅基地房屋买卖合同无效,并要求法院确。这样就引发了一个很大的社会问题, 2007 年在北京最有名的一个案件就是宋庄画家村画家和当地农民进行的宅基地房屋买卖纠纷案件,是我所代理的。我还办理了很多不同的宅基地房屋买卖案件,对此类问题,多少有些经验。到今天再来看这个问题,这类案件应该怎么处理,已经比较成熟了。在被确认宅基地房屋买卖无效以后,作为毁约一方的农民,该承担什么样的法律责任,作为买农村房屋宅基地的居民们或者不是同村的农民,他们有什么权利,现在已经有比较成熟的司法实践。但在 2007 年,这种案子刚刚出来,该如何去认定和处理, 在司法界也是有争议的。据我所办理了宋庄画家村案件而言, 我是在二审接手的,一审律师认定这个交易是有效的,引经据典的论证下来。这些案件从法理上来说,是有效的交易行为,主要依据《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《民法通则》、《立法法》等法律来论证这种交易行为的合法有效性。但在司法实践中,就北京范围而言, 2004 年北京市高法院出台的《农村私有房屋买卖合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》(以下简称“会议纪要”),就成了人民法院审理这类案件的准据法。“会议纪要”主要讲了几个问题,一是涉及农村私有房屋买卖纠纷案件主要情况。二是关于农村私有房屋买卖合同效力认定相关意见。三是目前农村房屋买卖无法办理产权证, 变更登记买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护, 认定买卖合同有效不利于保护出卖人利益。概括起来, “会议纪要”把这种交易认定为无效,是作为一般情况处理的, 认定为有效是例外。即便这样, “会议纪要”对具体细则规定是非常粗线条的。我们在处理这类案件时,该如何正确处理?如何提出代理意见?作为不同的当事人的代理人是有不同的说辞。今天讲几大类问题,第一,律师办理宅基地房屋买卖纠纷案件一些操作上的实务;第二,介绍一些案例,不同案件处理结果是不同的,不同案子有不同体会;第三,在办案当中,发现都存在哪些问题,作为一种个人看法提出来和大家交流;第四,在办理这些案件中,发现这些问题后,我们有一些立法、执法方面的建议。我认为,和大家交流这些问题, 对于如何办好农村宅基地房屋纠纷案件是有一些启发作用的。一、接案问题我个人认为办案子不光是为了办案子而办案子,而是从更高的角度,从推动社会进步,建立健全完善法制制度去做一些案件。在接洽案件层面上,就个人而言,我代理居民、买受人一方的多一些,代理农民、毁约一方的少一些。我们在接洽案件的时候,要清楚来找你是居民,还是农民。一般买受人、居民是被告,如果被告找你,他买的房子是什么房子,现在的身份,是否是这个村的村民等问题都需要核查。还有一些人,尽管是被告,也是农民,区别在于,他不是同一农村集体经济组织的成员。这几种被告的身份我都碰到过,假如我是原告、出卖人一方律师,他的诉求是什么,他毁约有没有道理,他所提出的诉求在多大程度上能得到法律的支持,这是在审查案件时要审查的。有些当事人或者同行提出质疑,既然你替被告利益在呼吁,并提出了相关法律意见,为什么在另外一个角度,又去替毁约的农民去打官司? 大家都知道,我们是执业律师,在法律允许的范围内, 我们各为其主,只要不违反基本法律法规和职业操守、职业道德,在当事人委托且有道理的情况下,我们没有权利去拒绝这种委托。无论是什么当事人,对当事人本人及家庭情况都是要有基本评估的。接洽案件阶段,对于提出无理要求的,甚至于让你包赢的当事人,还是慎重接案为好。无论我们处在什么境地,希望大家接案时不要太急功近利,我们毕竟是律师,无法左右案件的最终结果。借这个机会,给各位后辈一个忠告,一定不要为了接到这个案子,挣到代理费,而对当事人做一些不切实际,自己无法掌握的承诺,这对你们未来的工作是会有所帮助的。二、接案后实际操作问题接受案件以后,会对案件有一个基本分析,如果代理买受人,也就是被告一方,分析案情,看这个案子是按合同有效还是无效来进行诉讼。如果按无效进行,是否要提出反诉, 还是仅仅就这个案件,单纯提出有效还是无效的抗辩意见。(一)合同有效的抗辩作为买受人一方,从目前司法实践看,可能 95% 以上会认定合同是无效的。那么我们在本诉当中是否提出反诉来?在很多案件中,由于当事人出于各种考虑,比如说这个地方还没有拆迁,当事人想到拆迁的时候再提出索赔请求,那么他就要求你给他拖延时间,这样他的利益才能最大化。这种情况,我们在代理买受人进行相关诉讼的时候,