有限合伙制私募房地产投资基金若干法律问题探讨.doc

有限合伙制私募房地产投资基金若干法律问题探讨有限合伙制私募房地产投资基金若干法律问题探讨信息来源: 上海市律师协会时间: 2011-06-29 作者: 上海市海华永泰律师事务所颜学海陆文昕内容提要: 作为房地产投资基金主导型的组织形式——有限合伙制, 以其设立方式灵活、税收优惠、责任承担方式独特、收益分配模式自由等优势受到众多房地产投资基金的青睐。《合伙企业法》的颁布为在中国设立有限合伙制房地产投资基金提供了法律依据。近期大量地方性规定的出台, 更使得有限合伙制房地产投资基金的优势愈加明显。本文通过对有限合伙制房地产投资基金的若干法律问题进行探讨, 希望将有限合伙制房地产投资基金的相关法律要点向读者呈现: 关键字:房地产基金有限合伙有限合伙是由一名以上普通合伙人( 以下简称“ GP”) 负责日常经营并承担无限连带责任, 并由更多不承担日常经营管理责任但仅仅承担有限责任的有限合伙人( 以下简称“ LP”) 共同组成的特殊的合伙经营组织形式。它最早起源于“康孟达契约”[①] 。其后,无论是德国、英国、还是美国都在其本国立法中对有限合伙作了明确规定[②] ,而法国的“隐名合伙”制度也与有限合伙有相似之处。目前房地产投资基金的组织形式主要有公司制、有限合伙制和信托制三种。而有限合伙作为主流形式,与其独特的法律特征是分不开的: 第一, 有限合伙独特的责任承担模式和灵活的利润分配形式, 有利于房地产拓宽投融资渠道。随着国家一系列对境内过热的房地产市场紧缩性宏观调控政策的出台,现今房地产开发企业均面临同一个问题: 资金紧缺。与此相对应的是社会上存在大量闲散资金跃跃欲试, 希望投入房地产市场,但却苦于没有房地产投资经验和渠道而无从着手; 而一些拥有房地产投资经验和投资渠道的投资管理者却因手上没钱而只能无所作为。有限合伙制很好解决了这一问题: LP 承担有限责任, 大大降低了其投资风险, 使得其愿意将资金交给 GP 管理和投资; 而 GP 得到 LP 资金支持后通过其投资经验和投资渠道, 将资金投入收益高而稳定的房地产市场,为 LP 赚取投资收益的同时,也通过有限合伙灵活的利润分配形式获得其应有的回报; 同时, 房地产开发商投资基金资金支持下,接上了原本几乎断裂的“资金链”。可以说,这是一个房地产开发企业、社会投资者和专业投资管理者三赢的结果。第二, 有限合伙特有的内部治理机制, 有利于降低运营成本并提高决策效率。有限合伙规定仅仅由 GP 负责日常经营和投资决策。这可避免公司制投资企业中繁琐的决策程序(如: 董事会决议、股东会决议等) ,降低经营管理的金钱和时间成本。由于房地产投资并不复杂, 当选择了合适的投资项目后, 基本无须再进行其他特别繁琐的管理和决策。作为具有一定投资经验和投资渠道的 GP 完全可以独立胜任管理和决策。这样, 在降低投资基金经营成本的同时, 完全不会影响投资管理效果。第三, 有限合伙独有的税收政策, 有利于进一步提高投资收益。无论是公司制还是信托制的投资基金, 均无法避免双重征收所得税。而有限合伙企业中仅对合伙人个人征收所得税,大大提高了投资收益。第四, 有限合伙自由的合伙权益转让规则, 有利于为投资者提供便捷的退出通道。有限合伙与普通合伙不同, LP 可以自由的转让其合伙权益甚至可以用合伙权益出质,这为 LP 提供了自由的退出通道。由于房地产