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美国 MPC 社区分析———————————伍德兰兹目录? MPC 社区的定义与发展?当代美国 MPC 社区的规划设计理念?当代美国 MPC 社区的开发?实例 MPC 社区定义? Mpc : Master Planned Communicity( 经过总体规划的社区)?主要特色: ? 1 .从项目选址到住房设计经过比较完整的规划设计过程,规划决策科学周密,设计质量稳定。? 2 .往往有比较明显的政府参与或者牵头,一定程度上反映了社会对新社区的期望,也体现出当代发达国家“公私合作”的城市开发模式。? 3 .开发目标是建设比较完整的社区而不仅仅是楼盘,一般MPC项目均提供了比较完善的社区设施和就业机会。? 4 .重视社区特色,比较重视场所创造和环境设计,注意利用不同基地的环境条件,有别于传统郊区楼盘千篇一律的形象。? 5 .生态保护,旧区再开发,可持续发展,绿色设计和绿色建筑往往成为“卖点”。 MPC 社区的类型?按地理位置划分: ?市内: 2. 市内旧工业区再开发 3. 在旧区中拆除部分旧房、填充新建项目?郊区: 2. 在原有郊区城镇的基础上扩建、部分改造?按规划设计特点划分:混合使用新区、新城主意社区、封闭社区 MPC 社区发展动力?社会理念变化:寻求一个有特色的“自己的社区”。不满于郊区化的无序蔓延,以及配套设施缺乏或千篇一律的郊区城镇面貌。群众趋向于集聚开发的中心区模式。“第三类场所”传统社区的聚集场所和公共空间。?设计理念的变化:对场所特性和场所可识别性的追求。新城中心及其主要街道的形象特色有助于为新城居民建立强烈的身份感和领域感。土地混合使用,以及创造步行导向的空间。?美国家庭结构的变化:家庭结构发生重大变化。同时美国家庭也正趋向老龄化以及种族多元化, 人口变化对房地产市场有重大影响。?社区开发新理念:人口回迁城市,城市中心区住房市场出现回升现象。产生一种把较高密度住宅与城市生活方式结合起来的住宅开发模式。理念是:降低机动车出行,支持公交,有利于保护开放空间。“生活休闲工作一体化”。?零售模式的变化:零售业开发建造过剩,网上购物兴起。新概念是更新传统的主要大街和城市的中心商业地带,建造“生活方式中心”而不是购物中心。?新的工作环境:现代 MPC 模式建造的工作环境吸引大量雇主,包括一些高科技制造企业。家庭办公模式增长。?宣传休闲和娱乐的理念:提供高质量物质环境。?社会取向:精明增长,可持续发展,宜居社区?新城主义:基于传统城镇建设模式,提倡土地混合使用、建筑高密度、以步行为主、按照人的尺度进行规划设计。当代美国 MPC 社区的规划设计理念?项目策划——公私合作理念?规划选址——可持续发展理念?规划布局和社区设施——社区理念?规划设计上的混合使用——多样化理念?公共空间和中心区设计——新城市主义理念?交通组织和 TOD 理念?建筑特色——场所构筑理念当代美国 MPC 社区的开发?开发目标定位? 1. 开发目的:了解人们生活和工作的新趋势, 明确该开发项目在城市复兴或新区开发中的地位和作用。? 2. 市场定位:开发必须反映市场需求,充分考虑其所服务的人群,对项目的功能构成和比例结构进行细分。? 3. 经济定位:经济效益是任何一个 MPC 开发项目的最终目标,包括投资回收率,盈利率以及投资回收期。?开发团队: ?由于 MPC 项目的综合性和长期性,需要对项目进行细分和外包。管理主体应是具有各种特长的房地产开发团队,各领域精通业务和工作熟练的各个开发团队。同时必须有一个总开发商,具有较强的融资能力。一、开发定位二、可行性分析?基地条件:对场地的评估,必须选择对市场需求和市场规律,市场规则以及城市综合开发都精通的人开承担。?市场分析: ? 1. 数据收集,现场研究,统计数据分析,以研究针对特定区域的每项功能现有和预测的供需水平。? 2. 根据时序和开发过程,对潜在的市场吸收能力进行定量分析。? 3. 确定 MPC 开发项目的整体市场潜力。?可行性分析: ? 1. 混合功能及其规模? 2. 项目构思与实施样板? 3. 时间安排与分期建设? 4. 土地的归并与购买三、资金问题?资金分析: ?是在开发前期、项目方案确定后,通过对方案中的资金问题的研究来界定和优化开发程序的工作,即用充分的准确性来评价财务成功或失败的前景,从而决定项目是否继续,以及如何继续。?财务方案:开发商需要更广阔的融资渠道。四、公共部门在 MPC 开发中的作用?公共部门具有城市经理人的特性?城市官员实际是城市经理,城市的收益来自收取各种服务费、管理费和资源使用费即房地产税,它的受益者是整个城市和居民,它具有制定和修改相关建设条例的权利,也有