住宅项目开盘前营销推广策略案.doc

开盘前营销推广策略案目录总体思路一、入市时机建议二、阶段营销节点划分三、阶段营销总体策略四、主要营销事五、媒体推广计划及费用预算附件:阶段营销推广工作计划表总体思路?提早导入宣传,建立项目形象,提高项目的知名度和美誉度; ?营销阶段划分,控制营销推广节奏,加快工程进度; ?采用 VIP 权益增值策略,积累 VIP 客户; ?运用 VIP 客户升级及奖励策略,分时分批确定房号,提高解筹率。一、入市时机建议项目已经进入施工阶段,同时通过前阶段的“一字值千金”征名及“五一劳模表彰”公关活动,项目已在市场上引起一定的关注, 但关注度不高。项目还需经历一个包装推广期,需要进一步提高项目知名度,积累客户,同时当地房产销售季节性特征较明显,必须抓住有利的营销时机,尽快抢占市场先机,以实现资金的快速回笼。因此根据项目的工程进度及营销节点,本案建议 6月25日开始认筹, 7月23日解筹(即开盘)。二、阶段营销节点划分认筹前准备: 项目包装、形象推广、广告宣传、 VI P 价值推广认筹阶段( 25日 VIP 首发): 认筹活动准备、 VIP 首发、 VIP 价值持续推广、 VIP 客户意向房号摸底( 客户升级) 、价格策略制定 VIP 解筹即开盘: 解筹活动、销售控制 5月10日—— 6月24日6月25日—— 7月22日7月23日前提: 总规、户型、一期开发计划、景观等确定; 工程启动前提: 认筹物料准备到位,项目已树立一定知名度; 客户累积达一定数量。前提: 项目工程达地面三层以上;销售证件及相关法律文书齐全; 房号及价格确定; 营销中心、样板房交付使用。三、阶段营销总体策略一)阶段总体策略抓紧时机,完善包装多元组合,密集渗透区间价位,试探市场实利优惠,调动客户释义: ?根据营销节点,抓紧时间完善项目现场包装,树立项目形象。?项目所在区域有效媒体推广渠道相对较窄,必须采用有效且多元化的媒体进行有机的结合,根据项目的营销节点,采用密集轰炸与长线渗透相结合,冲击市场,建立项目知名度。?认筹阶段不公开具体价格,采用区间价位的方式试探市场,同时给项目后期的价格及相关营销策略的调整做一个科学有力的支撑。?认筹阶段采用实利优惠(权益增值)的策略调动目标客源及潜在客源的购买积极性,为项目开盘聚集更多的人气,同时有利于项目后续的连动销售。二)“抓紧时机,完善包装”——项目包装策略完善现场包装是建立项目整体形象以及打开市场知名度和建立项目品牌的前提条件;同时加快现场包装也是项目进入认筹必要的前提准备工作。 、项目现场 1)、工地围墙:对沿街面(迎宾路)围墙进行包装,突出楼盘形象与独特卖点,形成长达 300 米的形象墙。 2)、工地广告牌:项目南北两侧分别为陵州路与新 104 国道,在其与迎宾路交汇处分别设立大型广告牌。 3)、灯杆旗:迎宾路两侧路灯发布灯杆旗形象广告(按 VI设计内容制作)。 4)、路牌导视:在陵县县城陵州路口、迎宾路与陵州路交汇处、迎宾路与 104 国道交汇处分别设置路牌导示。 、营销中心 1)、设计装修要点◎外观风格:与项目建筑外观风格相吻合,体现西班牙风格;建筑式样典雅、美观,外观醒目。◎功能分区:模型展示区、接待区、洽谈区、签约区(或签约室)、音像区(兼休闲区)、办公区。◎强调建筑的文化品位,提升档次,畅亮通透,体现综合视觉美感;室内布置力求高雅、清新、宜人、宽敞。 2)、室内布置室内摆放总规模型、分户模型、售楼资料、展板等,以灯光、色彩、音乐、家私、植物作配合,动用一切手段渲染出旺气、人气以及和平之气,通过立体效果,制造销售气氛。◎总规模型:反映楼盘全貌,使客户对未来的生活小区(即西班牙小城)有一直观感受;通过精美的模型,充分展示西班牙小城的园林水景、生活配套及休闲场所,以此打动前来看房的客户,从而激发购买欲望。◎分户模型:客户未来家的平面和立体展现,通过分户模型来诠释西班牙小城的创新户型设计,引导现代人居居家理念。◎售楼资料:如楼书、认购协议书、房屋买卖合同书、付款方式、相关证件和购房***程序、交楼标准等,全面介绍楼盘情况及客户必须知道的相关事项,让客户充分享有知情权,使其明明白白消费,以体现公司诚信经营的品牌形象。◎展板:对楼盘综合情况、物业服务、楼盘卖点等进行集中展示,起宣传及烘托售楼现场气氛的双重效果。◎销控图表:显示销售实绩,制造旺销现象,激发客户购买决心。 3)、看楼车西班牙小城地处新城区,离县城约有 5分钟车程,因此准备看楼车是必要的,一方便客户到现场看房,二是对看楼车进行形象包装,形成流动的广告看板。 、板样房 1)装修设计宗旨与项目开发概念和规划设计理念相一致;杨长避短,通过装修装饰手段来弥补户型的不足,改善房屋的视觉效果,给客户一个“家”的体验,对楼盘销售能起促进作用;强调人性化,体现超前的生