房地产行业2021中报综述：业绩分化态势延续，红线指标继续优化.docx

目录
核心观点 5
收入结转稳步回升，盈利压力继续释放 6
营收增速稳步回升，利润降幅有所收窄 6
盈利压力继续释放，利润率有所下滑 10
销售增长态势良好，土储下降更为普遍 15
销售金额快速增长，年度目标平均完成率近半 15
房企投资强度分化，土储下降更趋普遍 18
债务结构优化，流动性有所提升 20
杠杆水平显著分化，融资成本继续下行 24
从钢铁行业整合看地产发展趋势 31
钢铁减产背景：宏观环境生变，存量债务风险提升 31
钢铁减产成果：供需格局改善，存量债务增速放缓 35
钢铁行业整合的启示 36
投资建议 37
风险提示 37
图表目录
图 1：整体营收增速提升 至 % 6
图 2：整体归母净利润增速降幅收窄 至-% 6
图 3：深圳控股、建发国际集团、中国金茂营收增速较快 7
图 4：招商蛇口、深圳控股、金辉控股归母净利润增速较快 8
图 5：招商蛇口、深圳控股、祥生控股集团核心净利润增速较快 8
图 6：上市房企平均毛利率下降约 至 % 10
图 7：平均归母净利率下降约 至 % 10
图 8：合生创展集团、深圳控股、宝龙地产 2021 上半年毛利率较高 11
图 9：合生创展集团、中国海外发展、龙光集团 2021 上半年核心净利率较高 11
图 10：建发国际集团、银城国际控股、绿城中国等上半年销售额增速领先 15
图 11：建发国际集团、中海宏洋集团、金地集团等上半年销售目标完成率领先 16
图 12：短期债务平均占比下降约 至 % 20
图 13：上市房企平均现金短债比较 2020 年末基本持平 20
图 14：合生创展集团、龙湖集团、建发国际集团 2021 上半年现金总额增速居前 21
图 15：建业地产、绿地控股、绿城中国 2021 上半年短期债务占比降幅较大 22
图 16：龙湖集团、美的置业、绿城中国 2021 上半年现金短债比提升较大 22
图 17：上市房企净负债率中位数上升 至 % 25
图 18：上市房企平均融资成本下降约 至 % 25
图 19：中国恒大、祥生控股集团、美的置业 2021 上半年净负债率下降幅度较大 26
图 20：正荣地产、禹洲集团、雅居乐集团 2021 上半年剔除预收款后资产负债率降幅较大 26
图 21：德信中国、雅居乐集团、金辉控股 2021 上半年融资成本降幅较大 27
图 22：中国粗钢产量占比 2000 年后加速上升 31
图 23：2011 年后钢铁供需缺口扩大 32
图 24：2011-2015 年粗钢产能利用率持续下行 32
图 25：螺纹钢价格 2011 年初-2015 年末单边下行 32
图 26：大中型钢铁企业利润率 2011-2015 年有所下降 32
图 27：钢铁板块资产负债率 2011-2015 年持续攀升 33
图 28：钢铁板块流动比率 2011-2015 年持续下行 33
图 29：2011-2015 年，钢铁行业信用利差多次走扩 33
图 30：2000-2010 年地产投资增速较高 34
图 31：2020 以来房企债券违约金额大幅提升 34
图 32：当前房地产行业存量债务集中度较低 34
图 33：供需格局改善，2016 年后螺纹钢价格提升 35
图 34：2016 年后钢铁企业盈利情况改善 35
图 35：钢铁板块资产负债率 2016 年后下行 35
图 36：钢铁板块流动比率 2016 年后提升 35
图 37：钢铁板块经营活动现金流 2016-18 年持续改善 36
图 38：钢铁行业信用债余额 2016-2017 年有所下降 36
表 1：2021 中期业绩综述包含公司范围 6
表 2：2021 年中期房企间营收、利润表现加速分化 9
表 3：合生创展、深圳控股、宝龙 2021H 毛利率较高，时代、银城、招商蛇口毛利率同比提升 12
表 4：房企间盈利能力表现分化，招商蛇口、宝龙、时代等核心净利率同比提升 14
表 5：房企间销售增速分化加大 16
表 6：2021 年上半年，房企土储下降现象更为普遍 19
表 7：各公司流动性表现分化 23
表 8：中国恒大、祥生控股集团等降杠杆成效显著，多数房企融资成本有所下行 27
表 9：多数上市房企“三条红线”指标优化 30
表 10：过去钢铁行业减产、当前房地