房地产法学案例分析.doc

案例一: 原告刘某是某电脑公司职员, 被告郭某是某中学教师,原告与被告系朋友关系。 200 0 年 11 月原告刘某得知本市某房地产公司出售经济适用房,欲购买一套。而根据本市有关政策规定, 只有具有本市户口的人才有资格购买, 原告非本市户口, 无购房资格。原告就与被告口头商定, 由原告以被告名义购买经济适用房一套, 商品房由原告实际占有、使用。随后, 原告出资 20 万元, 由被告与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同, 购得一套 80 平方米的两居室房,产权人登记为郭某。之后不久,郭某以该房屋的产权证作抵押向银行贷款 15 万元借给其弟做生意。贷款到期后,郭某无力偿还,银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。刘某得知后向法院起诉, 主张自己为房屋的实际产权人, 要求确认被告的房屋抵押行为无效。问题: (1 )谁是房屋的真正产权人? (2 )被告与银行的抵押合同是否有效? (3 )该纠纷中受偿顺序如何确定? 答:(1) 本案中原告认为自己实际出资且与被告签有协议, 所以应当取得房产权。但原告的观点是不正确的,理由是: ①原告不具有购房资格。由案情可知,原告出资购买的是只面向本市市民的经济适用房,根据该市规定原告没有购房资格; ②原告以被告名义购买房屋的行为属于无效民事行为。根据《民法通则》第 58 条规定, 以合法形式掩盖非法目的的行为属于无效的民事行为。本案原告在无购房资格情况下, 为取得房屋而以被告名义进行房屋买卖,实属以合法形式掩盖非法目的的行为,理应归于无效; ③被告实际取得房屋的产权。被告尽管没有出资,但他具有购房资格,以自己的名义签订了房屋买卖合同,并依法登记为房屋的产权人,所以符合房屋买卖合同的生效要件,依法取得房屋的产权; ④原、被告之间形成一般的债权债务关系。《民法通则》第 61 条第 1 款规定:民事行为被确认为无效或者被撤销后, 当事人因该行为取得的财产, 应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失, 双方都有过错的, 应当各自承担相应的责任。本案被告从原告取得的购房款,在原告以被告的名义买房的行为无效后,性质上属于不当得利, 应当返还给原告。在返还之前,双方形成一般的债权债务关系。(2) 被告与银行之间的贷款抵押担保合同合法有效。本案中,被告郭某为取得银行贷款, 以该房屋的产权证作抵押, 双方形成抵押担保合同关系。双方意思表示真实且符合法律规定的生效要件,因此双方的贷款抵押合同合法有效。(3) 抵押权比一般债权优先受。按照法律规定,当抵押权与普通债权并存时,抵押权优先于普通债权而受偿。因此, 在以本案所争议的房地产折价或者拍卖、变卖所得价款清偿债务时,银行贷款具有优先受偿效力。案例二: 冯甲、冯乙、冯丙系三兄妹。 1996 年,其父母相继去世,留有房产一处。由于冯乙冯丙常年出差在外, 兄妹三人未对房产进行分割, 而有冯甲一家居住。之后, 冯甲持房产证到房地产部门进行了产权变更,将房屋登记在自己一人名下。冯甲与李某签订房屋买卖合同, 将该处房产卖给李某, 并办理了产权变更手续。同年年底, 冯乙、冯丙得知此事, 上诉法院称, 房屋系三人共有, 冯甲未经他们二人同意擅自出卖房屋, 侵犯了他们的合法产权, 要求确认冯甲和李某之间的买卖合同无效,并收回房屋。问题:(1 )该房屋的产权归谁所有? (2 )冯甲与李某签订的合同是否