大连市住宅物业服务收费现状及其调控政策建议.pdf

专 业 学 位 硕 士 学 位 论 文
大连市住宅物业服务收费现状
及其调控政策建议
Present situation of residential property service charge and
control policy suggestions in Dalian
作 者 姓 名： 梁 竞
学科、专业： 公共管理（MPA）
学 号： 31412260
指 导 老 师： 杨连生
完 成 时 间： 2016 年 12 月
大连理工大学
Dalian University of Technology
大连理工大学专业学位硕士学位论文
摘 要
经过多年的探索和发展，作为一个新兴行业，我囯物业管理已初具规模，为国民
经济的发展和社会的进步做出了重要贡献。然而任何发展都不是一帆风顺的，物业管
理行业也在不断暴露矛盾和问题，比较突出的矛盾主要集中在物业服务收费方面：大
力发展物业管理与物业管理企业收不抵支、亏损严重的矛盾；刚性收费标准和弹性服
务的矛盾；有偿服务与不愿出钱的矛盾；服务要求高与收费收缴率低的矛盾。这些矛
盾不解决，势必制约物业管理事业的进一步发展。
本文通过运用公共物品理论、委托代理理论及博弈论，在研究物业服务属性和特
点，物业收费的原则、计费方式、定价形式和费用构成以及物业管理和物业服务收费
政策发展沿革的基础上，以大连市住宅物业服务行业为对象，对大连市住宅物业服务
企业基本情况，业主大会、业主委员会建设运行情况，物业服务收费基本情况，业主
对物业服务满意度等进行了深入调查研究。通过走访访谈和问卷调查的形式，对物业
行业管理部门、物业服务企业及业主进行了调研，获得了大量一手资料。通过对调研
结果的统计分析和整理，笔者认为部分业主对物业服务管理的商品属性认识不足，法
律意识的淡薄，业主自治水平存在局限，物业服务企业管理不到位，市场化选择艰
难，物业行业主管部门职责划分不清、管理边界模糊，政府指导价不能适应市场发展
需要，市场调节价缺乏相应的监管，物业纠纷调解机制尚未建立，物业服务费收缴困
难等问题已成为阻碍物业服务收费矛盾化解的主要症结所在，制约了大连市物业服务
行业的发展。
最后，本文立足于大连市物业服务收费管理，从业主、物业管理企业和政府行政
管理等方面提出了 加强大连市住宅物业收费调控和管理的政策建议 。第一，完善业主
自治机制的对策，包括提倡业主树立花钱购买物业服务的消费意识，规范业主大会和
业主委员会运作，引导业主委员会发挥积极作用等建议；第二，提高物业管理企业经
营效率和业主满意程度的对策，包括加强企业规范化管理，强化物业前期管理和建管
衔接管理，减轻物业服务企业税费负担等建议；第三，加强政府行政管理的对策，包
括完善物业管理配套政策，构建监督制约机制，创新物业管理体制等建议；第四，其
他相关对策，包括建立正确的舆论导向，构建优胜劣汰的市场选择机制，大力推行物
业收费明码标价制度，加强对房地产开发建设的监督与管理等建议。
关键词：住宅小区；物业管理；物业服务收费；调控政策
- I -
大连市住宅物业服务收费现状及其调控政策建议
Abstract
After years of exploration and research ， our country’s property management has
become an important growth point in the national , the property
management industry encountered many difficulties and pressures in the process of rapid
development, and a