专 业 学 位 硕 士 学 位 论 文 大连市住宅物业服务收费现状 及其调控政策建议 Present situation of residential property service charge and control policy suggestions in Dalian 作 者 姓 名: 梁 竞 学科、专业: 公共管理(MPA) 学 号: 31412260 指 导 老 师: 杨连生 完 成 时 间: 2016 年 12 月 大连理工大学 Dalian University of Technology 大连理工大学专业学位硕士学位论文 摘 要 经过多年的探索和发展,作为一个新兴行业,我囯物业管理已初具规模,为国民 经济的发展和社会的进步做出了重要贡献。然而任何发展都不是一帆风顺的,物业管 理行业也在不断暴露矛盾和问题,比较突出的矛盾主要集中在物业服务收费方面:大 力发展物业管理与物业管理企业收不抵支、亏损严重的矛盾;刚性收费标准和弹性服 务的矛盾;有偿服务与不愿出钱的矛盾;服务要求高与收费收缴率低的矛盾。这些矛 盾不解决,势必制约物业管理事业的进一步发展。 本文通过运用公共物品理论、委托代理理论及博弈论,在研究物业服务属性和特 点,物业收费的原则、计费方式、定价形式和费用构成以及物业管理和物业服务收费 政策发展沿革的基础上,以大连市住宅物业服务行业为对象,对大连市住宅物业服务 企业基本情况,业主大会、业主委员会建设运行情况,物业服务收费基本情况,业主 对物业服务满意度等进行了深入调查研究。通过走访访谈和问卷调查的形式,对物业 行业管理部门、物业服务企业及业主进行了调研,获得了大量一手资料。通过对调研 结果的统计分析和整理,笔者认为部分业主对物业服务管理的商品属性认识不足,法 律意识的淡薄,业主自治水平存在局限,物业服务企业管理不到位,市场化选择艰 难,物业行业主管部门职责划分不清、管理边界模糊,政府指导价不能适应市场发展 需要,市场调节价缺乏相应的监管,物业纠纷调解机制尚未建立,物业服务费收缴困 难等问题已成为阻碍物业服务收费矛盾化解的主要症结所在,制约了大连市物业服务 行业的发展。 最后,本文立足于大连市物业服务收费管理,从业主、物业管理企业和政府行政 管理等方面提出了 加强大连市住宅物业收费调控和管理的政策建议 。第一,完善业主 自治机制的对策,包括提倡业主树立花钱购买物业服务的消费意识,规范业主大会和 业主委员会运作,引导业主委员会发挥积极作用等建议;第二,提高物业管理企业经 营效率和业主满意程度的对策,包括加强企业规范化管理,强化物业前期管理和建管 衔接管理,减轻物业服务企业税费负担等建议;第三,加强政府行政管理的对策,包 括完善物业管理配套政策,构建监督制约机制,创新物业管理体制等建议;第四,其 他相关对策,包括建立正确的舆论导向,构建优胜劣汰的市场选择机制,大力推行物 业收费明码标价制度,加强对房地产开发建设的监督与管理等建议。 关键词:住宅小区;物业管理;物业服务收费;调控政策 - I - 大连市住宅物业服务收费现状及其调控政策建议 Abstract After years of exploration and research , our country’s property management has become an important growth point in the national , the property management industry encountered many difficulties and pressures in the process of rapid development, and a