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物业设施设备维修保养计划
2021/3/11
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一、 概述
物业设施设备维修保养计划是针对物业（包括房屋及设施设备）在使用过程中发生的松动、污染、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障、缺陷，需要进行养护、修理而制定的维修保养计划，它主要包括年计划、季计划和月计划三大类。
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二、维修保养计划制定的目的和意义
通过有计划的维修保养，可以保证房屋以及附属设施设备始终处于良好的技术状态，维持正常的使用功能，最大限度的满足用户需求；同时还可以降低故障、杜绝事故的发生，有效地延长物业使用寿命，降低物业寿命周期费用，促进物业保值增值，为业主创造价值，为企业赢得效益和品牌。
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物业设施设备维修保养要始终坚持“预防为主、养修结合、主动保养、适时修理”的方针，即：在做好房屋与设施设备日常养护（主要是6S）的基础上，有计划的对其进行科学合理的维修保养，对房屋和设施设备进行清扫、检查、润滑、紧固、调整、防腐、油漆、保温，保证设备始终处于良好的技术状态，提高设备和系统的运行效率，减少设备故障，避免设备事故，保证用户需求；同时降低设备耗能，减少环境污染，延长设备大、中修间隔期或取消设备大修，从而延长设备的有效使用寿命，降低设备寿命周期费用，最终达到促进物业保值增值的目的。
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设备的修理，是根据企业的性质、设备特点及设备在使用中所起的作用，选择适当的维修方式，适当的修理周期或时机，采用新工艺、新技术、新材料和科学方法，以提高维修质量，减少停机时间，降低维修费用，达到适时有效、低成本的目的。
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按照《物业服务合同》双方约定的管理范围和内容，包括建筑物、构筑物主体及附属设施设备，主要是：
：基础、墙、梁、柱、楼板、地面、屋面、楼梯等；
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：门窗、楼梯扶手、内外装饰等；
：变配电、动力、照明、电梯、给排水、暖通空调、消防、安防、车场设备等；
：道路、场地、健身器材、围栏、标识等。
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（一）设施设备维修保养的方式与类别
1、 维修方式
设备维修方式具有维修策略的含义。
现代设备管理强调对各类设备采用不同的维修方式，就是强调设备维修应遵循设备物质运动的客观规律，在保证使用的前提下，合理利用维修资源，达到寿命周期费用最经济的目的。
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（1）事后维修：
事后维修就是对一些设备，不将其列入预防性维修计划，发生故障后或性能、精度降低到不能满足使用要求时再进行修理，即“坏了再修”。
这种维修方式可以发挥主要零部件的最大寿命，使维修经济性好。作为一种维修策略，不同于传统的坏了再修。
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它不适用于对使用影响较大的设备，而适用于下列设备：
对故障停机不会影响正常使用的设备；
利用率低或有备用的设备；
修理技术不复杂又能提供备件的设备。
如：空调系统和给排水系统中所用的“一运两备（或多备）”的水泵等设备。
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