未来房地产市场发展格局分析.doc

未来房地产市场发展格局分析
未来房地产市场发展格局分析
未来房地产市场发展格局分析
未来房地产市场发展格局分析
一、预计到2020年房地产发展仍有较大空间
我国未来的房地产市场空间仍大与目前的发展阶段有关，根据第六次人口普查数据计算结果,我国目前的住房还处在户均不到一套水平，％左右,二手房交易量占比小,且集中于北京、上海这些一线城市，只有这些城市新房与二手房交易各自占比相当．而美国、日本、欧洲这些发达国家主要是以旧房交易为主。比如,美国2００９年有7%的家庭换房，其中９0%的交易是旧房交易。其原因在于发达国家的住房套数比家庭户数还多。未来房地产市场发展仍有较大空间，这是因为:
1。城市人口不断增长对住房需求较大
城市人口不断增长,今后几年１亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户将产生巨大的住房需求。城市人口的增长包括三个来源，一是农民进城所产生的新市民。目前我国城镇化率为53。７％，根据世界城镇化发展普遍规律，我国仍处于城镇化率30%－70％的快速发展区间。按照我国新型城镇化发展规划的目标,城镇化率将在2020年达到６0％左右，这意味着未来城市将吸纳超过85０0万的新增人口;二是通过户籍落户实现真正的市民化。目前户籍人口城镇化率只有３６％左右,1６。７%的城市居住的人口未实现真正的市民化，无法享受相应的权利和保障，无法完全融入城市,释放需求。新型城镇化规划的发展目标将2020年的户籍人口城镇化率设定为45％左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距将会不断缩小,未来将实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，这会产生巨大的住房需求；三是人口从中小城市向大城市的集聚．人口普查数据表明，近10年来人口迁移存在一个发展趋势,即人口正在从中小城市向大城市不断聚集，，房价增长较快,住宅需求较大.
未来房地产市场发展格局分析
未来房地产市场发展格局分析
未来房地产市场发展格局分析
2．棚户区改造与改善性需求将进一步推动房地产市场
“今后一个时期,改造约１亿人居住的城镇棚户区和城中村"。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示,我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造,约改造50００万平方米棚户区，近１00万住房困难家庭的住房条件得到了改善．、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。通过改造,这些区域的约1亿居住人口将会搬迁进新的住宅。这必将产生巨大的住宅需求和配套基础设施建设需求。
棚户区改造是政府对棚户区居民内在改善性需求的顺应，其他市场主体的改善性需求将通过自身市场行为释放住房需求．目前我国城镇人均住房面积３1平方米，但人均住房面积低于２0平方米的家庭还占32%,其中一部分需要政府的支持，另一部分主体将通过自身努力在未来几年逐步改善居住条件,我国住房的改善性需求远远没有结束。
3．家庭小型化导致住房需求增加
改革开放以后，随着计划生育政策、城市化进程、现代生活方式演进等因素，家庭分化加剧，小型化趋势明显。家庭规模已从1９82年的每户4．４1人缩