【商业地产】无锡诺卡小镇地产项目营销推广策略-42PPT-2008年.ppt

诺卡小镇下半年营销推广策略
市场简述:
本案
首创
春江花
园三期
银仁
御墅
金科
观天下
华夏
豪门
金科东
方王榭
桑达园
洋房:均价6800
主力:90-200㎡
多层:均价5400
主力:94-148㎡
售完
高层:均价5700
主力:94-140㎡
洋房:均价7300
主力:130㎡
高层:5280-6590
主力:89-92㎡
洋房:均价7200
主力:200㎡以上
高层:均价5800
主力:121-146㎡
高层:均价6800
主力:92-146㎡
小高层:均价6100
主力:95-134㎡
项目名
建筑形态
均价
主力面积(㎡)
总推出量
剩余
套数
销售率
优惠活动
无锡代表楼盘
顺驰天鹅湖
多层、小高层,高层, 花园洋房
6800
78-92
2086
344
84%
8月7日¬¬8月17日推出20套特惠婚房,购买婚房的客户还将参与抽奖活动,有机会享受万元奥运大礼包
万科魅力之城
高层,小高层,多层
7800
80-140
4904
991
80%
购买2套97折
顺驰理想城市
多层,小高层,洋房
4300
111-126
1295
208
84%
购理想城市120平米以下的指定户型,10000元现金优惠及价值3000元的清凉家电组合;购120平米以上户型,15000元现金优惠以及价值5000元清凉家电组合。
万科东郡
多层
高层
7500
98-141
93-214
1605
346
78%
一次性98折,以及其它合计八重优惠
常工城尚城
高层
10000
138-145
416
320
23%
买房送车库,赠送西门子恒温冰箱,送五星会所VIP健身卡
绿地世纪城
多层
小高层
洋房4670起
多层3724起
87-143
1279
317
75%
洋房92折,小高层95折
区域竞争楼盘
御墅花园
多层
洋房7200
高层5800
200以上
121-146
837
247
66%
工程事故过渡时期
金科观庭
高层
6800
92-146
640
172
73%
一次性付款97折,按揭98折
金科东方王榭
高层
洋房
5280-6590
均价8000
89-270
231
132
43%
开盘当天优惠258元/平方米,现在优惠208元/平方米
春江花园三期
小高层
均价6100
95-134
882
264
70%
价格现场可谈
首创隽府
多层
高层
多层5500
洋房6800
96-148
946
201
79%
一次性付款98折,按揭99折
多层实际成交均价5200左右
同区域竞争个案成交情况
同区域竞争个案成交情况
7月推盘销售10套
6月推盘至今销售10套
市场代表个案成交情况
市场代表个案成交情况
http://fdc. 中管网房地产频道
市场现状:
市场低迷,量价齐跌,个案月度成交量在10套上下
个区域不同价格都有所回落,本区域情况也不容乐观,本案已无价格优势可言
周边直接竞争个案中新推出户型将对本案产品巨大竞争(金科的高层及首创的多层)
市场观望气息浓烈,现场来电来访客户量急剧下跌
常规推广途径效果大幅减弱,来电量上门量无法有效提升,奥运等热点事件成为主要的社会热点
各案促销战遍地开花,都希望以低价策略抢夺为数不多的客户资源,-,但从成交情况看效果也并不理想
因此,我们认为如果仅仅通过促销手段来吸引客户购房,我们将会淹没在市场的价格竞争中,并且所达到的效果不一定理想
推盘计划调整
本案分析:
本案继推出一期最后一批房源后,在7月的成交量达到35套左右,虽然相对其他各案来说成交量名列前茅,但是同时也消化了原先的客户积累,目前二期的客户积累量仅仅为35组,难以在短期内有实质的突破,必须寻找有效的方法得以改变
目前的常规传播通路效果差强人意,一张报纸及杂志稿的投放仅仅只有十组左右的来电量,因此,仅凭常规媒体的投放,本案很难在短期内为二期的开盘积累足够的有效客户量.
临近九月底一期交房,目前的业主对小区立面及景观的态度较为满意,矛盾聚焦点在于小区南侧的新明路的贯通以及一期北侧的河岸建设上,对于河道及河岸的建设工程上还需加快施工进度,一方面能避免交房时的客户争端,也能为二期的开盘带来有力支持;而对于新明路的贯通非我方所能控制,从政府方面的施工进度来看,今年难以贯通,因此在交房时,必定会有一定的客户产生争执.
九月底的一期交房为提前交房,虽然总体说来是利好,但是由于各种各样的原因,也会有一部分的客户会拒绝提前交房,比如新明