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文档分类:法律/法学

房地产司法鉴定.ppt


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文档介绍:
房地产司法鉴定
一、概 述
房地产估价司法鉴定,立足于为解决房地产纠纷服务的房地产评估,不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价,它对于估价机构和估价师有更高的要求,要求有更高的执业水准和更好的职业操守,同时又要有一定的法律知识。
房地产司法鉴定
房地产司法鉴定估价
房地产估价师的责任
1、应当遵守法律、法规、规章,遵守执业规范和职业道德,遵守房地产估价行业操作规范。
2、经人民法院依法通知,应当出庭就其估价工作及鉴定估价报告,接受法官和当事人的询问,回答与鉴定估价事项有关的问题。
含义:指在诉讼过程中,为确定涉诉房地产的价值或价值减损、相关经济损失,对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
3、未经委托人、估价行业主管部门和估价行业组织的同意,不得向其他个人或组织提供与鉴定估价事项有关的信息,但法律法规另有规定的除外。
4、注册房地产估价师应当依法独立、客观、公正地进行鉴定估价,并对出具的房地产鉴定估价报告负责。
房地产司法鉴定
二、案 例
某厂院内第27幢房地产价值评估报告对照表
房地产司法鉴定
评估机构
评估机构1
评估机构2
评估机构3—1
评估机构3—2
委托方
某市中级人民法院司法技术鉴定中心
某有限公司
某市公安局
某市公安局
估价基准日
2004年9月13日
2004年9月13日
2004年9月10日
2004年9月10日
估价目的
测评委估对象建筑物重置成本价值,为司法鉴定提供价值依据
为企业提供该房地产市场价值参考依据
为委托方办理案件提供房地产市场价值参考依据
为委托方处置涉案房地产提供价值参考依据
报告完成日期
2004年9月13日
2007年2月6日
2008年5月14日
2008年5月14日
建筑物描述
1992年建造,砖混结构,满堂基础,地上局部五层,地下一层,房屋建筑面积2296.74㎡,用途为工业厂房
全部为框架结构,主体结构四层,建筑面积2327.11㎡,用途未描述
建于1994年,主体为四层综合楼,地下一层,框架结构,建筑面积2296.74㎡,地下室和一层层高都为2.9米,二层和四层净高3.3米,三层净高4.3米,有两部电梯
建于1994年,主体为四层工业厂房,地下一层,框架结构,建筑面积2296.74㎡,另有地下室建筑面积约540㎡,地下室和一层层高都为2.9米,二层和四层净高3.3米,三层净高4.3米,有两部电梯
房地产司法鉴定
估价方法
基准地价修正法、成本法
基准地价修正法、成本法
成本逼近法、成本法、收益法
基准低价修正法、成本法
估价结果
土地(元)
339521
529385
367200
建筑物(元)
937070
2000500+378000(地下室)
设备(元)
327076
总价(元)
房地产司法鉴定
三、房地产司法鉴定估价的委托、受理、实施与类型
房地产司法鉴定
(一) 房地产司法鉴定估价的委托、受理与实施
1、房地产估价机构应当在接受鉴定评估委托前,明确估价基本事项,通过人民法院交由诉讼当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》。
2、如果出现估价依据缺失、估价程序不能完全履行的情形,房地产估价机构应当报告人民法院,终止房地产司法鉴定评估委托。
3、估价依据缺失或者估价程序不能完全履行的情况下,当事人坚持申请进行鉴定评估,或者人民法院认为必须坚定评估的,注册房地产估价师应将估价风险书面告知委托人民法院及有关当事人。
4、估价报告应附资料
5、鉴定评估资料
6、评估委托书应载明的内容
评估委托书附表应载明的内容
7、区分法院认定的评估资料和需要核实的资料
8、估价对象是在建工程,委托方提供的资料还应包括项目的城乡规划许可文件、施工图设计文件、造价咨询文件、预售批准文件等。
9、估价依据如需当事人双方认可,可以申请人民法院就有关估价依据组织当事人进行质证认可后,采纳为估价依据。
10、估价机构应当在委托书载明的鉴定评估期限内,完成鉴定评估工作并出具房地产司法鉴定估价报告,并将报告送交人民法院。
房地产司法鉴定
(二) 房地产司法鉴定估价的类别
类别
1、债务纠纷涉及的房地产拍卖(变卖)鉴定估价
现房拍卖(变卖)鉴定估价
在建工程项目整体拍卖(变卖)鉴定估价
在建工程部分拍卖(变卖)鉴定估价
企业整体拍卖(变卖)鉴定估价
2、房地产损害赔偿鉴定估价
暂时性损害和永久性损害估价
可修复的损害和不可修复的损害估价
实体性损害、功能性损害
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