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文档分类:法律/法学

以在建工程转让实施以物抵债实务操作精解.pptx


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以在建工程转让实施以物抵债实务操作精解.pptx
文档介绍:
以在建工程转让实施(shíshī)以物抵债
实务操作精解
主讲人 曹红光律师
浙江省律师协会房地产专业委员会 主 任
盈科律师事务所建筑(jiànzhù)与房地产运营中心 副主任
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曹红光律师,中国政法大学研究生,一级律师,北京盈科律师事务所建设工程与房地产运营中心副主任。原浙江金元律师事务所主任,首席合伙人;现任全国律协建筑房地产专委会委员、浙江省律协房地产专业委员会主任,金华市律协副会长、金华市人民政府(rénmínzhèngfǔ)常年法律顾问、浙江省法政学院和行政学院兼职教授、金华市仲裁委建筑与房地产争议咨询专家等职。
具有多年建设工程与房地产法律服务经验,擅长办理各类房地产投融资业务,2016年9月被浙江省建筑协会授予(shòuyǔ)“浙江省建设工程领域第一批争议评审专家”、2018年4月被全国律协评为本届建房委突出贡献奖获得者、2015和2017年两次被国内权威机构“ENR”和专业媒体“建筑时报”评选为当年最值得推荐的60位工程法律专业律师、2018年被浙江省律协评为“优秀专业律师(房地产专业类)”。
第二页,共30页。
市场(shìchǎng)背景
在各级政府持续加大房地产宏观调控力度的背景下,施工企业普遍面临发包方拖欠工程款的债务危机,为尽早获得清偿往往被迫选择以物抵债,其中最常用(chánɡ yònɡ)同时最为复杂的当属在建工程转让方式。
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在建工程转让的基本(jīběn)定义
在建工程,是指依据建设工程总承包合同由承包人或实际施工人实施的,在国有土地上正在建设(含已停建或者缓建)的房屋等建筑物、构筑物及附属设施。
在建工程转让,是指基于以物抵债、房地产项目转让或不良资产收购等目的,转让方将出让国有土地使用权及附着于该土地上的未建成的建筑物、构筑物、附属设施一并转让给受让方,并由受让方支付转让价款的民商事法律(fǎlǜ)行为。按照我国现行法律(fǎlǜ)的规定,在建工程转让一般是以出让方式取得土地使用权转让为主要形式。
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案例一:在建工程转让实施房地产不良资产收购
基本案情:温州某大型商住楼盘2008年受让土地,由承包企业垫资施工至基础工程基本完工,后因开发商及其股东涉嫌集资诈骗判刑入狱。项目资产全部被司法查封和追缴,导致形成当地最大一宗烂尾楼。同时也因涉及上百名集资受害人和15个村集体回购房款两大普通债权人特殊情况,成为当地政府积压十年的头号维稳难题。
负责项目施工的企业十年来没有拿到一分钱,苦不堪言,他们慕名找上门来,请求帮助想想解套的办法。我们接受委托开展尽职调查后发现三大障碍:
一是除施工企业工程款优先(yōuxiān)债权外,另有上述两类特殊普通债权人群体、银行贷款抵押、材料供应商债权、职工工资债权等多种债权叠加,加之开发商关联企业债务牵连,债权债务关系错综复杂。而项目公司名下资产全部被司法查封与处置,唯一未过户和处置变现的就剩下在建工程(含土地),可见项目公司严重资不抵债。
二是法院刑事判决已将项目在建工程全部资产判处依法追缴归全体集资诈骗受害人偿债,但因无法覆盖其他各类债权影响到法院的案件执行,法院对所有案件执行中止,暂不拍卖处置,争取债务人与所有债权人进行执行和解。
三是项目总投资尚未达到25%的比例,如要实施在建工程转让必须通过复工续建来满足该前提条件,但现有巨额债务牵连,项目公司账户和资产全部被司法查封的现状下,无人敢来承接续建。
问题:怎样才能解开这个错综复杂(cuò zōng fù zá)的死结,实现在建工程不良资产剥离呢?
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转让(zhuǎnràng)途径
双方订立协议直接进行资产收购的
通过项目公司股权转让的
通过资产划转的
通过司法裁决获取的
通过债权转让取得抵押物优先权后实现物权的
a.通过赋予强制执行力的公证实现(shíxiàn)转让的
b.通过司法(sīfǎ)调解协商转让的
C.通过执行和解或拍卖取得的
d.司法破产重整、和解或清偿取得的
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在建工程(gōngchéng)转让的法定前提条件
房屋建设(jiànshè)的开发投资总额已经完成25%以上
按照出让合同约定已经支付全部土地(tǔdì)使用权出让金,并取得相应权证
项目土地及地上建筑未被司法查封或设置抵押登记等其他权利负担
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《中华人民共和国土地城市房地产管理法》第三十九条:
以出让方式
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