环境分析小结(完整版）.doc

环境分析小结环境分析小结一、房地产市场宏观环境分析 1 、宏观环境分析(1)9 月房地产开发投资呈反弹趋势房地产开发投资额恢复到7 月水平成都市统计局数据显示, 今年 1-9 月成都市房地产开发投资额达到 31 亿元,同比增长 5 %。开发投资额略有反弹, 7 月房地产开发投资额 3 亿元, 8 月为 2 亿元, 9 月为 3 亿元,接近 7 月投资额。受房交会影响, 9 月商品住宅开盘数量和可供应量较上月有所提高, 同时也刺激了房地产开发投资额的回升。(2)1-9 月销售面积降幅减小,呈现回暖势头今年年初,商品房销售面积下降 2 % 。 6-9 月房地产销售面积降幅分别为 1 % 、 % 、 1%和 % ,销售面积降幅逐月递减。 1-9 月全市商品房销售(预售+ 现房销售)面积为 78 万平方米,下降 % 。商品房预售面积为 万平方米, 增长 1 % 。销售降幅减小且期房所占比例上升,新政带来的短期需求萎缩现象开始慢慢改变,市场正逐步回暖。(3)1-9 月商品房空置面积持续下降, 楼市逐步恢复活力 1- 9 月,商品房空置面积为 14 万平方米,下降 % ,其中,住宅空置 5 万平方米,下降 1 % ;商业营业用房空置 5 万平方米,增长 2 % ,大大高于全国 %的增长率。从商品房空置特性来看, 空置期在一年以内的待销房为7 万平方米,增长 1 % 。 m 空置期在一年以上的滞销房和积压房为6 万平方米,下降 2 % ,其中: 住宅空置 2 万平方米,下降 3 % ;商业营业用房空置 2 万平方米,增长 3 % 。由此可见,成都的住宅房地产市场状态良好,而商业房地产市场前景不容乐观。(4)9 月商品房销售额增幅加快受去年商品房开工面积持续多月下降的影响,商品房的竣工面积继续呈下降态势,竣工面积为 万平米,下降 20% ,比上月降幅低 个百分点。竣工面积的减少和去年销售旺盛空置房大幅下降, 导致商品房销售面积持续下降。九月,继续下滑的势头得到抑制;销售面积与去年基本持平,仅略有下降,为 % ,其中: 预售继续加快,面积为 万平米,增长 1 % ,比上月增幅提高 2 个百分点;现房销售下降继续减弱,面积为 10 万平米,下降 4 % ,下降幅度比上月低 个百分点。这使商品房销售额增速加快,为 24 亿元,增长 1 % ,比上月快 个百分点。(5)1-9 月房价温柔上涨,新政作用明显今年 1~7月,商品住宅均价为 3677 元/平方米,比去年同期上涨 1 % 。受新政影响, 6 月、 7 月涨幅从 5 月的 2 % 降低到 15% 左右。从 8 月份开始,成都房价出现回升,到 9 月 20 日止,成都楼市整体均价已回升至 3750 元/平方米。预计,成都房价在今年年末仍将小幅上涨。点评: 以上数据显示,在新政实施的最初 4 个月中成都房地产市场经历了从需求强劲到需求滞缓的变化, 但到了 9 月后, 成都房地产市场已经适应了新政实施带来的变化, 正逐步回暖, 楼市也在慢慢回复活力, 市场由此进入了需求回升阶段。 2 、房地产政策及影响重点政策解读成都市物管企业退出物业项目管理指导意见我市首部《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》日前全面出台,于9月1日起正式施行。《意见》针对物业管理企业退出物业项目管理时容易出现4种易产生纠纷与矛盾的情形, 分别对物管企业和业主委员会等做了不同的要求。若不按照《意见》规定, 擅自退出物业项目管理的物管企业, 将被记入企业信用档案,并作为不良行为记录向社会公布。 345678 该《意见》的出台不仅能有效的避免物管企业交接管理物管区域时可能出现的真空情况, 还能避免因多头管理而产生的矛盾, 维护业主和物业管理企业的合法权益。但是《意见》中对物业管理公司退出小区后, 小区的各种收益的管理未作出明文规定, 特别是业主委员会未成立的小区,小区的收益管理仍然会出现真空现象。《意见》应对此情况作出明确规定,以确保全体业主利益不受损害。 3 、市政发展动态(1) 成都地铁 7 条线路规划,放射路网连接六大卫星城成都市总体规划明确了成都市的城市布局以及中心城与外围组团的发展关系,为此,成都地铁线网规划也根据总体规划的调整进行了调整。新的线网规划是原有线网规划的延伸, 新线网的覆盖面、所涉及的区域也扩大了,过去的快速轨道交通线网规划只是连