东莞_厚街鼎盛时代广场项目策略总纲.ppt

谨呈:东莞鑫伯房地产投资有限公司2005 年10 月厚街-鼎盛时代广场营销策略总纲营销策略总纲关于目标的理解开发商目标原语引用: 我们希望尽可能实现销售高价,尽量在年底销售完毕……我们对目标的理解实现区域高价: 3800 ~4000 元/㎡实现快速销售:月均销售 75 套厚街区域均价水平区域内项目目前均价在 3500 元/m2 之间浮动月均45套左右月均55套左右月均35套左右月均60套左右区域内项目月均销售速度为 50套/月月均75套左右使项目成为区域的龙头盘,打造超越区域水平的高价并在短时间内快速销售,实现利润最大化及引发市场的轰动和关注!!! 解题思路目标的解题思路策略总纲营销部署及攻略市场分析本体分析客户分析市场分析竞争对手的分布情况环湖板块镇中心板块集中板块盛和花园 306 套洋房, 8月16 日解筹后剩余不到 30 套,未签约汇景豪庭二期 360 套洋房,月底选房(现认筹 400 张) 栋,尾货剩余 30余套加州阳光 60套湖景洋房以项目推售量进行比较,依次是: 1、东逸翠园( 60-70 套/月) 2、盛和花园(50套/月) 3、汇景豪庭(根据认卡量 400 张/6个月) 三屯富怡花园三期 380 套洋房, 8月20 日发售以镇政府为中心,东部和东北部的地产市场较为繁荣! 市场主要楼盘的差异比较——项目东逸翠园汇景银座盛和花园富怡名居世纪绿洲一期类型多层和高层洋房高层洋房小高层大面积洋房高层洋房建筑/占地面积 260239/11 8525 平米一期建面: 8万平方米二期建面: 16 万平米三期建面: 15 万平米 / 5 平米-- 容积率 10万平米/22 万平米规模 21栋16 层共2000 户一期: 4栋 26层共 750 户二期: 6栋 18层共 360 户一期推 4栋 17 层与 1栋 26 层(9栋 17 层及 3栋 26 层) 9栋高层, 15栋小高层 6个组团 29 栋小高层和多层户型二房二厅( 61-95 )三房二厅(120-160 )四房两厅( 150-190 ) 两房两厅: 74-82 平米三房两厅: 96-126 平米四房两厅: 137 平米三房两厅: 104-138 平米四房两厅: 160 平米五房三厅: 285-316 平米合共 5万建面三房二厅( 98-130 ) 四房二厅(148-150) 一期 542 套洋房两房两厅: 69-90 平米三房两厅: 101-150 平米四房三厅: 177 平米五房复式: 230-280 配套凤山公园自然环境,康乐南路周边配套,小区智能化物管,私家会所及幼儿园新一佳和小区商业步行街, 4万平米的主题园林, 600 平米的室外泳池,咖啡厅、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室体育公园,私家会所,游泳池, 4000 平米园林,智能化管理周边多间小学、中学项目自身商业配套,银行、肉菜市场、医院、小学商业:天亿超市、濠丰超市、富都酒店会所: 3300 平米娱乐主题会所、 50000 平米健身运动泛会所双语幼儿园,白濠小学园林绿化面积:48973 平米绿化率:41% 南加州风情生态园林设计绿化率: 24% 4万平米的主题园林, 600 平米的室外泳池,亚热带植物林 4000 平米南亚风情园林-- 高绿化率 80% ,绿色生态家园, 23 大艺术主题的园林,二期拟建 9000 平米真沙泳场均价比较 3600 3100 /3400 3550 3200 2900 市场各项目年推售量均约在 350 套,户均面积较为相同。竞争对手锁定—— 06年厚街镇中心区区域竞争对手约有 1600 套推货量,主要集中在年中之后,从推售时机和区域划分等因素进行分析比较,契合本项目竞争条件的项目, 主要竞争对手:汇景银座、盛和花园二期项目汇景银座三屯富怡花园盛和花园东逸翠苑总规划占地: 41961 建筑面积: 170000 (以上面积为二期合共面积) 占地: 15620 建筑面积: 82204 占地: 39504 建筑面积: 146851 (以上面积为整个项目面积) 占地: 118525 建筑面积: 260239 推货量 360 套 380 套 306 套约 180 套各户型比例 2房 70-80 平米,共占 20% 3房 96-130 平米,共占 50% 4房以上 134-218 平米,共占 30% 3房 98-133 平米,共占 95% 4房 150 平米,共占 5% 3房 104-138 平米,共占 62% 4房 160-165 平米,共占 30% 5房 285-316 平米,共占 8% 2房 80-98 平米,占 33% 3房 118-133 平米,共占 67% 2005 年现推货量 2006 年预估 6月1