本案的商业阐述.docx

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本案的商业阐述
COMMERCE EXPLAIN
以室内商业街形式使百货商品商铺化
本案的市场状况
本案商业市场调查示意图
本案的商业阐述
商业是本案的基本特性，是为销售建立良好坚实的后续做的铺垫。商业题 材是否可以出其不意以新取胜，是销售能否成功的关键之一，商业的专业运 做也是为前期投资商铺的客户给予最良好的回报的关键。总之商业的成功运 做是本案销售的关键，也是开发商能否获得预期收益的唯一保障。
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・本案不适合的商业业态：
O百货公司
百货公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按时结付款的商场仅为百 盛，其它商场均存在拖欠货款的情况，造成资金力不足的供应商无力进货， 从而使商场经营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物中心和飞龙商场外， 基本均是租金店的经营方式。而侯马地区的扣率店所经营的商品均为低档商 品，不适合百货公司的经营和定位。另百货公司的前期投入成本比较高，且 是必须的投入，就本案核心五所述的标准，经营所赢利的费用无力支持本案 的经营。
O批发市场
侯马由于地理位置、经济发展、交通便利等诸多因素，无法做为商品流 通的核心，且本地不属于商品的生产基地，基本批发渠道均为太原市和西安 市，故批发形态的市场不适合本案。
・本案商业业种的划分:
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演歌台
KTV包间，夜总会
海鲜馆
包间式餐饮
平价百货街
低档的平价百货类商品
绅士服饰街
中档及中低档男性冏品、体育运动冏品、中性休闲商品
品位生活街
中档及中低档成***性商品，儿童商品、家庭用品
青春少女街
中档及中低档年轻女性商品
国际名店街
中高档服饰、皮件、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜
生活量贩超市
食品、非食品、部分生鲜产品
•业态规划的原由:
1、以高销售价格用高租金价格的商业形态对应
2、以低销售价格用低租金价格的商业形态对应
3、针对顶尖消费群以特殊的业种（餐饮娱乐和一楼名店）对应
4、以量贩超市为本案的集客核心来对应
・各楼层目标顾客，为最高值）：
・厂商经营模式，为最高值）：
・目标顾客年龄层，为最高值）：
・商品档次基本定位，为最高值）：
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VW
VW
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•生活量贩超市简要说明:
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生活量贩超市商品结构示意图
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生活量贩超市经营方式示意图
・ 1-5楼商铺简要说明：
O目标招商的对象
1、侯马本地经营户55%
2、太原的经营户30%
3、山西其它地区及外省经营户10%
4、公司自营商品采购5%
。经营户设柜标准
1、有品牌的经营户
2、非假冒伪劣和侵权性商品的经营户
3、能够提供商品代理、经销等证明的经营户
4、有良好形象的经营户
5、有足够资金的经营户
6、符合中档为主低档为辅的商品价格带的经营户
主要经营模式：
1、租赁户为：租金+物业管理费
2、自营户为：物业管理费
・全馆收益价格预算:
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O基本商业数据
1、一楼按照得房率55%计算，实际面积约为2134平方M
2、二至五楼按照得房率60%计算，每层实际面积约2328平方M
3、租赁面积依照实际面积计算
O楼层租赁理论价格（未含物业管理费）：
1
2134
2328
2328
2328
2328





20
15
15
15
10
万
万
万
万
万
390万
323万
221万
170万
127万
年1-5楼租金收益1231万元
租金定价标准以本商圈市场调查为参考基础
01-5楼物业费理论价格
1-5楼物业费均价35元/平方M/月
1-5楼实际面积合计11446平方M
1-5楼年物业费收入480万元
物业费标准以新田市场（39元/平方M/月）为参考
•商业筹建成本：
。内装费用：
鉴于甲方的交房标准的前提下：
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150 万
1、 1-5 楼基本考虑为租赁型商铺，基本