房地产租赁价格评估.doc

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房地产租赁价格评估
 
　　〔1〕房地产租赁价格评估，应依据?中华人民共和国城市房地产管理法?、?中华人民共和国土地管理法?、?城市房屋租赁管理方法?以及当地制定的实施细那么和其他有关规定进展。
 
　　〔2〕从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地人民政府规定的租赁政策。
 
　　〔3〕房地产租赁价格评估，可采用市场比拟法、收益法和本钱法。
 
　　〔4〕以营利为目的出租划拔土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，在估价报告中予以说明。
房屋租赁价格评估的常用方法
　　〔一〕市场法
　　市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的租金及房地产状况，如坐落、面积、构造、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进展市场比拟时的不可或缺的比拟工程。只有全面而准确地选取可比实例及其实例比拟工程，并在此根底上进展适当修正调整，才可能得出反映市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。
　　〔二〕收益法
　　收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入〔主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入〕扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。如四项税费全部由出租方承当，应将其全部扣除。如局部为出租方承当，那么只扣除出租方承当局部。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。
　　〔三〕本钱法
　　在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，本钱法可以作为主要的估价方法。本钱法是采用本钱累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。本钱法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定；也可采用按工程造价估算等方法求取。
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一、房屋租赁价格