中国房地产市场总结与市场展望.docx

中国房地产市场总结与市场展望
中国房地产市场总结与市场展望
中国房地产市场总结与市场展望
２01７年中国房地产市场总结
2０１8市场展望
２017年中国房地产市场形势总结
1． 政策:地方调控深化,长效机制加速推进，积极引导预期
2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的"基调,地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变,限购限贷限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密,大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全。
未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性,主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制,中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，２018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密,在维持房地产市场稳定的同时,完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响,推动住房观念变化和住房居住属性强化,为房地产市场稳定建立更稳固的基础。
2。 成交:重点城市成交下行，三四线城市增长显著
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２０１7年1－１1月,，同比增长7．9％，全年销售将创新高．，％。价格方面,百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下,楼市全面回暖,拉动全国销售面积上扬。另一方面,重点城市在严厉政策调控下,市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落,成交规模明显缩减,一线城市降温最为显著。
(1)ﻩ重点城市成交规模:供应受限，全年成交规模明显缩减,一线城市降幅最大
图:２0１0-2０17年1１月50个代表城市商品住宅月度成交量走势
数据来源：ＣREＩＳ中指数据,
全年成交规模明显缩减。据初步统计,20１７年1-１1月５０个代表城市商品住宅市场月均成交面积2９43万平方米,%,绝对值低于2０15年同期水平。不同级别城市来看,一线代表城市成交规模下降最为明显，。三线代表城市较去年成交回落,但绝对规模居相对高位。
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（2)ﻩ重点城市成交结构表现分化
基于套总价、结合成交量,我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位,具体划分方式为:首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前１０%的属于高价位楼盘,１0％-4０%属于中高价位楼盘,后60％属于中低价位楼盘。
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表:２０17年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间ﻫ
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注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；北京不含自住型商品房；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。－11月统计数据,下同。
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展望未来,在楼市长效机制作用下,房屋自住属性强化,租赁住房、共有产权房供应不断增多,，限售限贷等政策将有效抑制投资需求,降低大户型产品购买力,部分城市住宅高端化步伐或将放缓。对于大多数二三线城市来说,首次购房者更倾向于购买大户型产品,且随着时间的推移,改善需求也将陆续释放,未来这类城市中高端大户型房源销量占比将进一步上升.
3. 土地：成交规模近四年首增长,缓解供应压力，但高价地存风险
图：２0１１—２０17年全国300个城市住宅和商办用地推出面积ﻫ
注:如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积;所有土地数据来自公开招拍挂市场
数据来源:ＣRＥIＳ中指数据，fdｃ。fang。ｃom
全国各类土地推出量由降转升，住宅用地推地量增幅最大。２017年以来,为缓解供求压力，政府积极推地，尤其是住宅用地,，同比增长9．7%，增幅较２