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招商人员培训
商业地产招商基础知识
1.
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招商基础知识培训
商圈的含义
精品资料
你怎么称呼老师？
如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你是否会认为老师的教学方法需要改进？
你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？
教师的教鞭
“不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我笨，没有学问无颜见爹娘 ……”
“太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的
目前某地主要的传统商业聚集区还是集中在旧城大观楼地区；
，距嘉信茂广场仅500米；
南岸东区是某地城市向东发展的前沿，是某地市重点建设的核心区和未来的行政商贸金融中心，某地的城市资源正不断向南岸东区聚集；
主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。
次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。
边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说，，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。
商圈的构成：由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。
边圈
次圈
主圈
商业地产招商：全程价值链的视角
招商不只是招商环节的责任，招商是一件贯穿商业地
产前期规划、建设、后期运营全过程的工作：
1. 规划阶段的招商:
商圈分析
市场定位
业态组合：确定主力店与次主力店
2. 建设阶段的招商:
确定次主力店和非主力店
3. 运营阶段的招商:
业态和商户调整、补充招商
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2.
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商业客户介绍
散客：一般客户，租赁面积小，规模小
经销商：生产厂商把产品拿给某个公司，使之具有某个地域的垄断权，但必须拿钱 给厂商进货，可能会在经营过程中经常断货，相对压力较大。
代理商：具有大范围地区的经营垄断权，与直接厂商关系好，可以不拿钱进货，厂商铺底后，再现款进货，也可以向直接厂商交押金，货品不需要付款，经营情况会优于经销商。
厂商设立的分公司或办事处：在销售比较好的地方或者在城市发展潜力较好的地方，要求厂商或公司一定是法人，具备开增值税发票的资格。
直接厂商：商品生产者，直接进行销售业务。一般只会选择在一级城市。
商业地产招商的客户分析
1. 商业业态分析
2. 客户的选址要求
3. 客户决策模式分析
4. 对客户的评估与筛选
商家需要什么样的物业？
商家经营对租金/物业有什么特殊的要求？
在产品设计/招商定价/后期运营阶段，开发商应注意些什么？
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