-京汉新城营销策划报告最终.doc

目 录
1市场分析 - 3 -
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3竞争项目分析 - 5 -
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4、项目分析 - 15 -
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5项目swot分析 - 36 -
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6客群分析 - 46 -
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7营销策略 - 48 -
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8销售推广组织 - 70 -
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1市场分析
宏观市场综述
通辽市房地产开发呈现持续稳定的发展态势，房地产开发投资迅速上升，住宅投资快速增长。
施工面积与新开工面积较去年快速增长基础上，又有较大幅度的提高，市场供应量进一步加大。
新城区逐渐成为开发热点，住宅开工面积集中放量，预计总投资规模75万平米，开发规模30万平米，区域竞争日趋激烈。
在政府政策的积极推动下，经济适用房投资大幅增长，客户分流严重。二手房成交量大、单位集资建房等状况，致市场需求进一步缩减。
（当地很难查到最新的统计数据）2006年统计数据显示，当地住宅期房月均销售万平米，销售额3500万元，销售均价1360元/平米。
在外来企业先进的产品理念的促动下，项目运作趋于成熟，产品开发从低层次、低成本的形态向品质化、品牌化阶段迈进。
住宅消费能力持续成长，高端需求不断加大，对产品的综合素质要求不断提高，高端居住需求亟待释放，高端住宅项目存在运作空间。
园林环境的营造是难点，小区的园林景观仍处于低层次状态。
新城区热点尚未形成，老城区仍是销售热点地区，为客户置业首选。
老城区受城市发展局限，开发量逐渐减少，新城区具备良好前景。
物业管理普及率较低、管理水平低，买家愈来愈重视物业管理服务。
小套型住宅销售情况最好，大户型房屋滞销状况明显，2居室户型需求量大。
市场缺乏高端产品和领军项目。
媒介投放费用低，渠道单一，缺乏可依靠的主流媒体。
分析结论
同区域竞争项目带来的竞争威胁给予密切关注。
项目先期销售价格宜适当控制。
宏观政策调控，项目档次提升不可过高、过快。
创新性的采取适当的媒体投放策略，形象建立和实效性相结合。
宜于适当时机投资开发高端别墅项目。
3竞争项目分析
价 格
均价
1700元/平米
主力总价
18-22万元
每层单价
（元/平米）
首层
二层
三层
四层
五层
六层
1148
1720-1940
1880-
1690
1730
无
位 置
哲里木大桥北
规划设计
占地面积：。建筑面积：。
以芬兰的拉普兰小镇为蓝本进行的整体规划设计，社区有30000平方米的商业街-充满小镇风情的商业步行街内配有餐饮、娱乐、美容美体、小型便利店、酒吧等，此外社区还设计了医疗中心及大规模的业主会所，配备健身馆、棋牌室、乒乓球、台球、保铃球等丰富的项目。建筑密度底于25%
楼间距30-60米，开间的客厅。
建筑设计
建筑形式
6层板楼别墅花园洋房
规模面积
户型
户型
一居室
二居室
三居室
四居室
其他
面积
106-124
118-146
比例
30
70
销售率
100
50
园林绿化
社区南为2000万平米园林景观，东为30米宽城市景观带，西为3万平米海棠森林树阵，社区内有18万平米园林景观
整个社区通过园林、流水与景观小品的搭配营造出一个视觉层次丰富、健康生态的公园居住生活主题社区。
装修标准
北欧建筑风格，外墙帖高级面砖 局部涂料 加厚双色塑钢平开窗 全封闭落地阳台 屋面沥青多彩玻纤瓦 首层设业主大堂 天然石材地面 墙面贴高级面砖 白纲楼梯栏杆 楼道门为可视对讲纲质复合防盗门
居住配套