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某地块投资价值分析教材.doc


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新会地块
投资价值分析
2009 年 06 月 16 日 该地块位置较好,在当前市场环境条件下以及对未来当地房地产市场的预 测,本项目发展前景较好,投标总价在 28000万元内,项目具有投资价值。
采用静态方式进行地价估算,评估该宗土地2009年6月的出售价格为27624 万元(122万/亩,假设所开发的物业全部售出)为参考:该项目投入资金约40000 万元左右可进行项目操作,其中购地资金约 28000万元,开发资金约12000万
元,进行项目滚动开发,项目开发完成后的税后利润为 17641万元;税后成本
利润率16%税后资本金的利润率44%项目具有投资价值,建议可进行投资。
建议该地块在竞拍过程中,如投标总价超过29300万元,即超过130万元/ 亩,楼面地价超过750元/平方米,综合成本超过2700元/平方米,项目风险较 大,建议放弃。
投标 总价
(力兀)
累加 变量
(万元)
参考变量 价位(万
元/亩)
总建面积
(含车库)
⑴)
楼面
地价
(元 / m2)
综合成
本(元/
m2)
销售 均价
(元 /m)
利润 单价
(元 / m2)
投资利 润率
建议
15547
底价
69
408618
380
2365
3300
935
40%
极具投 资价值
22598
7051
100
408618
553
2538
3300
763
30%
较有投 资价值
27624
12077
122
408618
676
2660
3300
640
24%
有投资
价值
29377
13830
130
408618
750
2703
3300
597
22%
投资价
值一般
31633
16086
140
408618
774
2759
3300
541
19%
风险 大,放 弃
#
目录
、/. —
前言
第一部份 新会区基本情况 4...
一、江门及新会情况简介 4..
二、新会经济 6...
三、新会 2009 经济目标 8..
第二部份 新会未来发展规划 8..
一、新会全区城市发展规划 8..
第三部份 新会土地市场情况 12
一、2009 年土地供应及成交情况 1..2
二、2007-2008 年土地供应及成交情况
第四部分 新会房地产市场情况 16
一、新会会城普通住宅与别墅的价格走势
二、个案分析 1..8.
第五部份 新会项目投资分析 26
一、本项目基本概况 2..6.
二、区位交通 2..8.
三、周边配套 2..8.
四、优劣势分析 2..9.
五、项目定位 2..9.
六、项目规划设计建议 3..0
第六部份 项目经济可行性研究 31
一、项目经济数据测算 3..1
二、静态预测销售收入 3..1
三、评估该宗土地 2009 年 6 月的出售价格 3. 1
四、财务分析 3..4.
五、风险分析 3..5.
第七部份 项目投资结论 37
第八部份 方案二比较 38
项目定位 3..8.
价格定位 3..8.
第一部份新会区基本情况
江门及新会情况简介
江门市(五邑): 全市人口 396万 人,城镇人口
166万人,占
%
1 1
蓬江区
(中心城区范
围) 平方公里,人口 。
江海区
(中心城区范 围) 平方公里,人口

新会区
面积1638平方
公里,全市总人
口 87万
四个县级市
台山
鹤山
开平
恩平

13个镇
会城、
大泽、
司前、
七堡、
罗坑、
双水、
崖南、
崖西、
沙堆、
古井、
三江、
睦洲、
大鳌
新会古称冈州
珠三角西南部,濒 临南海,毗邻港澳, 海外华侨约71万人
4个派出机构
会城、今古洲、圭 峰区、围垦
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