某某年一季度上海高端住宅市场研究报告.doc

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2009年一季度上海高端住宅市场研 究报告
［提要］方方地产针对第一季度上海高端住宅市场的交易特征我们从成交量 走势对比、楼盘调价行为以及购房客源变化三大视角进行了深入的研究分析， 并 得出一些具有市场借鉴意义的共性结论。
楼市交易数据显示， 09年第一季度上海高端住宅市
场成交量出现一轮比较明显的上升走势， 浦东仁恒河滨
城、世茂滨江花园等市中心高端楼盘的成交量屡屡登上 各大排行榜，此现象引起了上海楼市第三方研究机构 ——方方地产咨询机构的关注， 针对第一季度上海高端
住宅市场的交易特征我们从成交量走势对比、 楼盘调价
行为以及购房客源变化三大视角进行了深入的研究分 析，并得出一些具有市场借鉴意义的共性结论。
高端住宅定义说明：本研究中所指高端住宅包括：
高端公寓（单价 / m2以上）；
大势转好，那么高端住宅呢？ ——高端住宅交易量
分析
高端公寓市场伸缩度强于大势
—卓仝诂一审场;『滴
（注：4月市场份额数据以“ -*2 ”估
算）
如上图所示，研究表明 / m2
以上的高端公寓产品市场成交量共计 ,其在
全市公寓整体市场成交量中所占的市场份额为 % ,
环比09年2月成交量约提高了 3倍，其市场份额的增
长率也大大超过全市商品住宅市场份额的平均提升比 率，由此可以看出，从今年 2月到3月间，高端公寓产 品在整体公寓市场中所占份额的提升程度（市场伸缩 度）强于大势。事实上，从历史经验来看，此现象也并 非今年本轮上升行情中所独有。在 08年上半年的市场
上升行情中， 我们看到高端公寓产品的市场份额也曾表 现为大幅跳高的行情走势，而在 08年下半年的市场下
行通道中，此部分市场份额也大致表现为逐月走低。由 此我们得出：高端公寓市场伸缩度强于大势。
另外，将高端公寓市场按单价进行更细致的拆分后， 我们发现：不同单价段的公寓产品在今年一季度的成交 表现还有不同。单价在 - 万元/川的高端公寓市
场09年1-4月的单月平均成交套数为 208套，环比 08
年下半年上升了 57%，已接近 07年下半年的常态水平；
-5 万元/川的高端公寓市场 09年1-4月的单
月平均成交套数高达 115套，环比08年下半年翻了一
番，已经在向历史高位 08年上半年的水平靠拢；而单
价在5万元/川以上高端公寓市场 09年1-4月的单月平
均成交套数仅为 3套，仍在低位水平，成交套数并没有
随着这轮市场的交易回升行情而出现提高。
交易上行中，价格走势如何？ 高端住宅价
格分析
方方地产针对高端住宅交易价格的研究数据显示， 09
年一季度，上海新开盘房源中有 25%的新盘有提价现象，
除部分楼盘售价高过前期销售产品外， 还有部分楼盘开
盘价格高于前期对外报价的现象。 但在提价的公寓楼盘
中，有九成提价楼盘的销售价格都是低于 / m2
的中、低价楼盘。与之相反，在高端住宅方面，其市场 走势却没有如此乐观， 09年第一季度与前期相比降价
的高端公寓