某楼盘分析报告.doc

: .
静鼎安邦楼盘分析报告
项目概况
静鼎安邦， 楼盘地址位于康定路 1268弄（近武宁南路口）。由上海新宏安房地产 开发公司建造。小区总建筑面积 5万平方米，总占地 2 万平方米，容积率 , 绿化 率 35%,由 14 栋联体别墅、 28 栋迭加别墅以及 2 栋高层公寓组成。高层公寓总共 120 套。单价在 2-3 万元/ 平方米左右。一般联体别墅总价在 1000 万左右，迭加别墅总价 在六，七百万左右。预计 2005 年 12 月交房。
定位背景
该楼盘的开发商将该地块定位为别墅，是基于以下方面的考虑： 1．容积率控制在 ，只能建造低密度的小区。 2．地块形状呈狭长形，小高层建筑难以排布。 3．周边居民房较多，公寓的高度受到限制。 4．周边公寓住宅较多，重复建设意义不大。 5．公寓的价位相对不高，对于体量不大的小区其利润空间有限。 6．市中心别墅房源稀缺，采用错位竞争体现楼盘优势。 7．市中心别墅价位较高，有巨大利润空间
该楼盘的别墅总价高达千万之巨， 定位为豪宅， 客户层为金字塔尖的人群。 其产 品必须有能够符合其豪宅地位的品质作为支撑， 故在其产品规划设计时采用了一些独 特的设计手法， 新颖而具独创风格， 与目前市场上同类别墅豪宅在豪宅的概念理解以 及表现手法上有着很大的不同。 下面就其产品角度以及豪宅的概念理解角度作一简要
分析
房屋立面风格
联体及迭加别墅的外立面采用现代派极简主义风格。立面线条简单，但却不呆板。 通过直上直下的垂直线条作为骨架， 配合略为虚化的横向线条的穿插， 使整个立面显得 凹凸有致，层次分明。立面色彩以素雅的土黄色配合略深的深灰色组成了立面的两大基 本色，加上金属栏杆以及大幅玻璃在色彩上的柔化作用及过度，使立面色彩更加协调。 线条配合色彩共同构成了现代派极简主义风格的建筑立面。
房型布局及特点
联体别墅
14 栋联体别墅排成一排， 均为三层带地下室的设计。 以地上建筑面积 343平方米，
地下建面 66 平方米的联体别墅房型作一分析。
地下室：
位于地下一层，高度 米，与普通层等高。这里是家庭生活及娱乐的重要私密 空间。楼梯上部的大面积区域挑空并通往一层，并通过一层的玻璃采光顶将光线引入 地下室。另一边的地下庭院上部挑空并连接一层，将光线导入。通过这两个采光井的 设置，解决了原本黑暗潮湿的地下室的采光及通风问题，并且加强了与上层的联系， 使之真正成为了日常生活起居的一部分。
一层：
这里是日常起居及招待亲朋的场所。整个层面的中庭设置了一个露天花园，将室 外的绿色，阳光，空气引入室内，并与二，三层有了沟通的平台。花园四周以全玻璃 隔断，通透性更强。客，餐厅及其它功能区围绕中庭花园布置，通过中庭花园全玻璃 的隔断使视野任意延伸并将各功能区从视觉上连成了一体。楼梯旁的庭院实为采光井， 露天的采光井将光线导入，使楼梯光线明亮。露天庭院和采光井，使该层的采光极佳， 并加强了与外界及建筑内部的沟通。
二层：
这里是休息及工作区。 各功能区围绕中间露天庭院的挑空部分布置。 除卧室之间采 用隔墙，其余均为大幅玻璃隔断，采光及视觉延伸性