房地产公司项目管理制度.doc

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第一章
总则
第1节 项目运作过程管理
1 项目开发业务管理的策划和运作，必须充分理解和应用项目管理的相关技术，结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。
2 项目运作过程管理主要包括：项目发展管理、项目设计管理、项目工程管理、项目质量管理、项目销售管理、商务（招商）管理。
3 发展部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织工作，股份公司相关业务部门负责配合运作。项目管理中心是股份公司实施阶段的综合业务管理部门，负责所有项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调，股份公司各业务部门、股份公司所属公司必须配合项目管理中心的工作。
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4 项目公司开发设计部是该公司项目开发运作的综合管理部门，对该公司项目开发业务进行全过程的策划、组织、监督、控制和协调。股份公司所属公司其他各部门必须配合开发设计部的工作。
5 所有项目运作过程必须遵循本手册的管理规定，通过以下方式对项目运作实施全过程控制：
发布业务运作必须遵循的管理规定；
开发过程中的备案、核准和审批操作；
报备资料综合分析；
例行的现场检查等。
6 股份公司项目管理中心在收集、整理和分析项目公司报备资料后，应针对项目开发进度、质量、生产安全的状况，以及项目公司采取的关联措施进行综合评价，每季度形成一份分析报告，报股份公司主管领导审阅，并抄送投资证券部备查。
7 在以下情形下，股份公司业务部门总经理应考虑安排人员到项目公司进行现场检查或调研，并在检查后形成书面检查报告提交股份公司分管领导和项目公司公司总经理。
工程进度严重拖延，且原因分析不清楚，或对股份公司所属公司提出额的整改措施缺乏信心；
发生严重质量，安全事故；
项目成本标准预备费使用将超过70%；
对工程质量有重大影响的新材料，新工艺应用；
发生严重顾客投诉，或媒体的大量负面报导；
完成例行检查（约半年一次）；
，或股份公司其他相关业务部门提出建议。
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8 非商业项目工程完成住户如火、商业项目完成商场开业后，项目公司应对项目开发过程中的规划设计、施工、招商（商务），销售、成本等方面工作进行系统总结和评价，详细回顾和分析项目开发过程的得失，并提出必要的改进建议，经项目公司总经理签署后报股份公司项目管理中心，股份公司主管领导审阅。
第2节 项目运作要素管理
1 项目运作要素管理是项目开发的重要保证，是贯穿于整个项目开发过程的基础业务工作，股份公司各业务归口部门应承担其管理责任，确保项目开发的顺利进行，实现股份公司效益的最大化。
2 股份公司建立的项目运作要素管理制度将根据项目开发运作的实际需要，不断地进行补充和完善。项目运作要素管理工作包括，但不限于：
项目经验目标管理；
项目计划管理；
项目成本管理；
招标（采购）管理；
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经济合同管理。
3 各项目公司运作要素管理（基础业务工作）必须遵循股份公司发布的管理规定，股份公司尚未发布管理规定的业务工作，由项目公司自行制定和执行，股份公司对项目公司的管理制度进行备案审查。
4 各项基础业务管理制度均清晰规定与该项业务管理有关的影响因素，包括：
该项业务管理的目的和基本原则；
该项业务的范围界定；
责任、权限和工作关系（主管部门、参与部门）；
业务操作的方法和要求；
执行规定操作应形成的记录形式。
5 股份公司对各项公司基础业务管理的监督方式包括：

审查项目公司基础业务管理制度；
在监督项目开发运作过程中坚持基础业务工作的执行情况；
必要时对项目公司现场的监督检查。
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