写字楼管理方案介绍.doc

..目录◎管理目标◎管理原则◎管理办法◎服务项目◎具体方案早期物业管理介入阶段前期物业管理阶段一、接管验收管理方案二、业主入伙管理方案三、治安管理方案四、消防管理方案五、绿化保洁方案六、房屋、设施设备管理方案七、娱乐设施管理方案八、水系使用管理方案九、财务管理方案十、质量管理方案十一、档案资料管理十二、人力资源管理◎智能化系统的管理和维护◎机构设置及人员配置◎物业管理年度收支预算管理目标(按照物业具体情况描述) 为充分体现开发商建造的开发初衷,开创高档写字楼的新时代,我们将本着物业公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神,及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针,坚持“以人为本”的服务管理理念,对理想大厦实施科学的管理、提供优质的服务,并在现有管理经验及管理资源的基础上, 不断调整更新,导入先进的管理理念,创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式,使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准,确保业主综合满意率达到 95%—98%以上。管理原则为实现即定管理目标,追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益,在物业管理过程将始终把握以下原则: (一)服务第一、管理从严的原则: “服务第一”是物业管理的宗旨,因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念,从业主的需求出发,强化服务机能,丰富服务内涵,提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础,包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻,建立严格、周全的管理制度,实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则: 在日常管理中,要充分发挥两个积极性,即物业管理公司的积极性和业主(租户) 的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求,通过管理处对物业实施专业化的管理,同时努力争取业主(租户)的支持配合,使其能正确使用和维护物业,并自觉遵守业主公约,共同创建文明的办公环境。(三)物管为主、多种经营的原则: 在搞好日常管理和常规服务的同时,从物业的实际出发,开展一系列服务性的多种经营,既满足广大业主(租户)不同需求,又增强物管公司的造血功能,增加经济积累,以利于更好地为业主(租户)服务。管理办法(一)实施全程物业管理,从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议,构筑一个优秀的物业管理硬件环境。(二)成立理想大厦管理处,配备专业管理人员,实施专业化管理。(三)在公司现有管理资源的基础上,充分借鉴行业先进管理经验,积极培养高素质的管理人才,为理想大厦组建一支高素质的物业管理队伍。(四)导入 ISO9000 质量管理理念,紧密结合物业具体实际,制定一套切合实际的规章制度,确定一系列高标准的物业管理行为规范,以制度促管理,寓管理于服务。(五)严格遵守《广东省物业管理条例》等有关物业管理法规,制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议,依法约束双方行为。(六)运用 CS系统(顾客满意战略),建立富有亲和力的管理和服务模式。(七)采取智能化手段构筑社区信息互动平台,提高管理水平和管理效率。(八)运用 CIS 系统设计,进行整体形象策划包装,形式独特、鲜明的形象系统, 以提升物业的整体品位。(九)依照市场化、企业化的运作方式,提供全方位服务,开展多元化经营。物业管理服务项目(一)公共服务项目: 1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序,实行 24小时保安值勤、消防和交通道路管理; 2、公共场所保洁,办公垃圾收集和清运; 3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养; 4、公共绿地园艺的培植和保养; 5、室内公共场所绿化摆放养护; 6、对大厦的各类资料进行管理; 7、未装修房屋通风、打扫等服务; 8、电话及访客留言转告; 9、雨伞、雨衣临时借用; 10、节日环境布置; 11、重要时刻提醒服务; 12、代订报刊、信件收发; 13、代聘钟点工服务; 14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费; 15、代叫出租车; 16、代办保险; 17、义务安全用电常识宣传。(二)有偿专项服务项目: 1、大厦内物品搬运; 2、各项健身、娱乐活动; 3、机动车辆清洗: 4、提供大厦报警室内系统维护服务; 5、提供小型商务会议场所及服务; 6、商务中心服务; 7、办公区域绿化供应及代为养护; 8、办公区域报警系统维护及接警服务; 9、办公区域设备设施上门维修安装等; 10、代订车、船、机票; 11、代订代送饮用水。具体方案大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段与前期物业管理实施阶段组成。在实际操作中,应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。第一阶段:早期物业管理介入阶段从业主、开发商及物业管理专业角度,对物