戴德梁行2010年青岛大拇指商业前期初步定位.ppt

青岛大拇指商业前期初步定位
项目档次定位
准确的商业定位是项目成功的第一步,而成功的、符合市场规律的档次定位就决定了项目在消费者心目中的一种认同,也决定了项目自身在零售市场中的地位。
而商业项目的档次定位需要考虑众多内部及外部因素,内部因素如项目所处的地理位置、项目自身状况等;外部因素如项目所处城市或商圈的零售市场状况、零售商选址意向等。通过对项目内外因素的综合考虑,给予项目最为符合市场需求的档次定位,为项目成功入市奠定基础。
项目档次定位考虑因素
崂山商务区
规划方案
青岛证大●大拇指广场
崂山区整体规划
永新国际广场
青岛国际啤酒城
利群崂山购物广场
丽达广场
在建项目
已开业项目
项目所处地理位置
大拇指广场位于海尔路与同安路交汇处
所处区域为崂山区中心区,临近城市主干道
项目周边未来将具备多条公交线路,为消费者到达提供便利
紧邻城市主干道海尔路,具有优越的展示面
周边已开业商业项目数量较少,且商业项目档次均较低
所处区域商业氛围较其他区域清淡,目前对品牌及消费者的吸引力有限,商业市场有待进一步培养
项目自身状况
酒店式公寓
地上:63781㎡
地下:16297 ㎡
酒店
地上:15715 ㎡
地下:4299 ㎡
商业(含配套)
地上:54729 ㎡
地下:39353 ㎡
总建面: ㎡
地上: ㎡
地下: ㎡
预计2012年开业
商业具一定规模: ,B1F-5F建筑,独特街区式建筑形式,有别于目前一般传统意义商业项目,在有机会做到品类及品牌的丰富性的同时更加拥有购物休闲的趣味性;
入市时间: 在崂山区大规模商业项目入市前,本项目在众多竞争对手中占据时间优势。具我行了解,对本项目具备一定竞争压力的利群购物广场虽也在进行招商,但其工程因某些因素的影响一直较慢,开业时间还不能确定,为目标品牌选择本项目提供机会;
其他功能对商业的影响:项目自身拥有丰富的功能配套,酒店、高档公寓等均可为本项目提供大量中高档消费人群,对本案培养期的缩短提供可能,同时也对品牌商具有较大吸引力。其他功能的定位也将对商业的品牌引进产生一定影响;
优越的软硬件:项目由专业商业设计公司进行商场内部设计,具备中高档商场的定位需求,同时较为充足的停车位给消费者到达带来便利。
业主拥有较为丰富的运营管理经验:上海证大大拇指广场的成功运作,为业主方在零售商心目中留下较为正面的印象,对青岛项目的定位及招商代理带来较大优势。
项目自身状况分析
项目自身潜在辐射能力
商业项目的自身状况以及外部环境制约着商业项目辐射范围的大小,影响本项目商业商圈范围的主要因素为:
商业规模
商业项目所辐射的商圈范围,受到商业项目规模的影响。商业规模越大所辐射的商圈范围也就越大。一般规模在50,000-100,000平方米的商业项目其商圈辐射范围在半径2-3公里左右。
交通状况
商业项目的交通方式越多样、越便捷,其商业辐射范围越大。如多条公交线路、连通地铁、停车位充足等。本项目因紧邻崂山景观大道-海尔路,拥有较为优越展示的同时,未来将拥有较为发达的交通网络,特别是地下停车场为自驾车消费人群到达带来便利。
周边环境
项目位于海尔路及同安路交叉口的西北角,周边拥有一定数量的写字楼、住宅项目。
周边商业项目
未来商业面积供应量较大,特别是位于项目南侧的青岛啤酒城与利群购物广场项目,其较具规模的商业面积为他们商业业态的丰富奠定基础。因此,上述商业项目未来对本项目消费客流形成分流压力,一定程度上削弱了本项目的商业辐射范围。
综合上述因素,考虑到本项目规模,我行认为在开业初期第一目标商圈范围为半径3公里,该范围内步行10-20分钟左右,车行3-10分钟,是消费者较能接受的便利购物距离。如果大拇指广场日后定位独特,经营状况良好,有可能形成第二目标商圈,商圈范围扩大,必然吸引其他地区的消费人群到达项目消费。
市场空间
市场
空间
中山路商圈
台东商圈
市北CBD商圈
香港中路商圈
奥帆基地商圈
崂山商圈
李沧商圈
代表商业:
百盛广场
代表商业:
利群百货
万达广场
代表商业:
万达广场
代表商业:
阳光百货
佳世客
家乐福
麦凯乐
代表商业:
海信国际购物中心
百丽广场
心海广场
代表商业:
丽达广场
老商圈
新商圈
青岛重点商圈分布
市场空间分析之青岛商业市场分析
青岛重点商圈排行分析
项目
商圈
中山路商圈
台东商圈
市北CBD商圈
香港中路商圈
奥帆基地商圈
档次
2
1
3
4
5
商业氛围
1
4
3
5
2
商务氛围
2
1
3
5
4
辐射范围
2
1
3
5
4