金东广场商业项目定位.招商销售一体化提案-75页.ppt

二零零五年八月明杰地产专业行销企划团队 2017-3-5 2 ?项目市场调研——岳振中?项目定位策略——王云辉?项目商业规划设计建议——王云辉?销售问题解析——张志辉?项目招商——薛邢伟?营销策划部工作流程——王云辉目录 2017-3-5 3 一、项目市场调研 2017-3-5 4 东台商业中心分析东台商业中心分析商业项目建设的布点及构想商业项目建设的布点及构想典型性个案分析 典型性个案分析 未来商业地产的供应量分析未来商业地产的供应量分析消费者消费行为调查与研究消费者消费行为调查与研究项目市场调研宏观经济环境分析 2017-3-5 5宏观经济环境分析地理及交通环境地理及交通环境??人口及文化环境人口及文化环境??经济及商业环境经济及商业环境??旅游资源环境旅游资源环境 2017-3-5 6东台商业中心分析新东路商业区苏中广场商业区鼓楼路商业街 2017-3-5 7典型性个案分析 项目国贸万邦商都八达城工业市场鼓楼步行街经营范围超市,,小工艺品,小商品,日常用品婚纱摄影店,各类时尚品牌店,各类咖啡吧,茶吧,超市,餐饮店租金部分出租 10-20 ㎡,250 元元/月/㎡外街南侧 70元/月/㎡外街北侧 120 元/月/㎡,内街 40-60 元/月/㎡外街靠新东东路 72 元/月/㎡,靠永康路45元/月/㎡ 5-6 平方米的的铺位 1F 约 -2 万/年 2F 约1万/年东高西低 24 /元月/㎡---43 /元月/ ㎡(两层一起租赁) 消费群体当地居民,,主要是追求时尚的年轻人和收入中等比较稳定的人群; 当地中等收入者中下收入群体,以中老年人为主时尚年青人,中等收入的公务员,,人流量大,.(东台目前最好) 各类服装品牌店多,,,杂乱管理混乱,内部无规划硬件设施落后整条街理念超前,规划失败,.因步行街间距过宽,造***, 2017-3-5 8商业项目建设的布点及构想各项业态分布建筑风格成熟度经营面积代表性商铺开间雕塑景观小品(店内装饰) 指示牌户外广告霓虹灯代表性商铺进深电子看板客流量(按十分钟计) 车辆经营情况新东商圈(以国贸和万邦、太平洋、八达城为代表) 日常百货外立面陈旧, 较成熟,业种多样 3万平方米( 1万在整建中) 5米无沿路没有什么景观小品,国贸大厦内有纱缦、塑料绿叶等装饰品一楼有明显的指示牌楼顶户外广告满,门前花墙,其他户外没有无无高峰期一百余人平时门口附近自行车两 400 辆左右,助动车(摩托车)略高于自行车,很拥挤良好苏中商圈(以苏中大厦为代表) 百货、装饰、建材外立面陈旧较成熟,为东台目前最老的商厦 2万平米左右 4米无沿路无景观点,苏中商厦内有塑料绿叶等装饰品一楼指示牌明显,楼层有简单的引导,内有刀旗除楼顶广告、外立面花墙以及门口易拉宝外,有五个路牌灯箱片,一个天桥户外看板,(楼顶户外广告没有招满) 有无高峰期七八十人门口有一小型广场,车辆在二三百辆左右一般鼓楼商圈(以鼓楼步行街为代表) 品牌服饰、餐饮趋于现代化,外立面风格多样开业一年多,人气积聚中 3、4万平米 5—6米有两处雕塑文化大厦正在筹建中,有鲜明的绿化带, 有休息凉亭入口、中间都有清晰的道路指示街道中有灯箱片有啄木鸟服饰,进深约 8米高峰期步行人数近百人来往车辆频繁,营业场所外车辆稀少一般 2017-3-5 9 东台投资业主调研分析从业态的角度来说,餐饮类的营业面积相对较大,营业时间相对较长,运营状况相对较好,租金也较高。东台市商业业态以服饰类为主,餐饮娱乐类、机电汽配类为次,除以上三种业态之外,其余业种的离散性较大。东台主要商圈、商业街内,大型商业设施极为有限,以小型沿街店铺为主,商圈、商业街的规模、档次有限,店铺分布较为凌乱,缺乏整体有序规划。中、小型面积、中低总价商铺最受欢迎,面积主要集中 21- 50m2 ,51— 100 m2 。目前,商家购买商铺的现象较少,多以租赁形式出现,这与商铺销售市场量有限有关。从对商铺的购买意愿来看,超过四成的商家愿意购买商铺经营,反映商铺的潜在消费需求较大。从东台三大商圈租金的分布来看,主要集中于 30-60 元/M2N 月和 90-180 元/M2N 月,多为中、低价位分布,整体租金处于相对较低的态势。受传统的