建立现代工业地产发展模式，走新型工业化发展道路.doc

建立现代工业地产发展模式,走新型工业化发展道路
吴广泽戈亚萍
改革开放以来珠江三角洲等地区,新建了不少工业园区,工业发展速度十分迅猛,但第三产业相对工业发展速度较为滞后,大多数工业园区,对服务于园区的第三产业配套的工程建设重视不够,或规模不足,或严重滞后,或配套不全,严重地制约了第三产业的发展及经济社会的协调发展,制约了现代化的进程。
设立工业园区,使生产、生活等要素集中建设成为可能,但现大多数工业园区规划未按现代化要求进行规划,未将土地按生产区、生活区、仓储物流区等功能区分块进行规划,以致于生产、生活混杂,难以形成布局合理,功能明确,资源共享、合理配置,规模化经营。
现大多数工业园区的工厂建设仍然是建小社会的建设模式,一个工厂除了生产设施,还要建设员工宿舍、食堂、游乐、仓储等设施,并且还要花费很大的精力进行管理;而商业、通信、培训、邮政、医疗、银行等设施要靠政府或政府属下的公司投资建设;大多数出租房要靠工业园区附近的农民自发投资建设。据统计工厂生活设施土建投资占总项目土建总投资的40%左右,仓储土建投资占总项目土建总投资的20%左右,从投资数额来看,就加重了工厂投资商的负担,而工厂自建的仓库不能发挥效益的最大化,不够用,或空置现象经常发生,造成资源的浪费;工厂在管理生产的同时,还要花大量的精力管理员工的住宿、食堂食品的安全等,从而加大了管理的难度;政府为了完善工业园区的配套建设,为了招商引资,许多项目必然会由政府或政府属下的公司投资建设,使政府的角色发生了变化,造成许多项目由政府投资、由政府经营的不良局面。
目前大多数工业园区未按功能分区建设,园区工厂按建小社会的模式建设,造成这种局面的主要原因是:政府建工业园区侧重点是:招商引资出让土地,并注重于产业配套;未很好引导、培育工业地产市场的建立及发展;工业园区建设亦未真正引入市场机制,未通过市场机制的有效运行,为政府机制和社会机制提供丰富的物质基础,一方面政府还作为市场主体在参与,承担社会资源配置的职责,仍然是经济建设型政府,而非公共服务型政府;另一方面未积极引导房地产开发商、投资商参与工业地产的建设及经营。
工业地产究竟有没有市场潜力?回答是肯定的!目前一些厂商,员工吃饭靠配餐公司供应,宿舍靠租用、仓库靠租用,已取得了厂商与地产开发商或投资商双赢的结果,实践证明是完全可行的。像中山市的中山港、古镇镇(现有出租房180万m2,)等镇区的部分临工业园区的村,由村委会组织村民集资建出租房,村民按股分红,这样,既利用了村里的闲置土地和民间的闲散资金,又解决了村民失地后的生计问题及部分人的就业问题,还部分完善了工业园区的配套,一举多得,关键是要政府引导,变无序为统一规划,按市场机制建设及管理。工厂配套的宿舍、食堂、仓储等交由其他投资商建设及经营,可以减轻工厂投