第2组：房地产开发税收筹划.ppt

第2组:房地产开发类企业税务筹划一、企业的业务是什么? ?企业业务为房地产开发,房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工。业务有合作建房,代理建房,自已开发。二、涉及的税种有哪些? ?(一)房地产企业涉及的税费共有 11 种( 11 税 1费) ?税: 营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费:教育费附加 (二)各种税率?1、营业税:税率 5% 。 2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为 7% (城区)、 5% (郊区)、 1% (农村)。计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为 3% 。计算公式: 应交教育费附加额=营业税× 3% 。(二)各种税率?4、印花税: (1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同,适用税率为千分之一; (2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据, 税率为万分之五; (3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三; (4)借款合同,税率为万分之零点五; (5)对记录资金的帐薄,按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花; (6)营业帐薄、权利、许可证照,按件定额贴花五元。(二)各种税率?5、个人所得税: 工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 计算公式: 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-3500- “三险一金” 6、所得税(1)所得税的征收方式有两种:查帐征收和核定征收。(2)如果属于核定征收的,按收入计算缴纳所得税。计算公式: 应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率(3)如果属于查帐征收的,按利润计算缴纳所得税。计算公式: 应交所得税=利润总额*所得税税率(4)所得税税率: 一般企业所得税的税率为 25%, 符合条件的小型微利企业,减按 20% 的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业,减按 15 %的税率征收企业所得税。(二)各种税率?7、房产税依照房产余值计算缴纳的,税率为1 .2 %;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为 12 %。 8、土地使用税:土地使用税每平方米年税额如下: (1)大城市 元至 30 元; (2)中等城市 元至 24 元; (3)小城市 元至 18 元; (4)县城、建制镇、工矿区 元至 12 元。(二)各种税率?9、土地增值税土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益,计算增值额的扣除项目金额包括: (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。税率:土地增值税实行四级超率累进税率,即:增值额未超过扣除项目金额 50 %的部分,税率 30 %。增值额超过扣除项目金额 50 %,未超过扣除项目金额 100 %的部分, 税率 40 %。增值额超过扣除项目金额 100 %,未超过扣除项目金额 200 %的部分,税率 50 %。增值额超过扣除项目金额 200 %的部分, 税率为 60 %。(三)四个阶段?取得土地环节 ( 房地产开发企业在项目开发前,通过各种途径获得国有土地使用权,涉及到的地方税种主要有:契税、耕地占用税、印花税。)?:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定)。?(土地出让或转让合同):对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。?:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为 3%。契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。(三)四个阶段?二、设计施工环节?(设计合同):建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同,按收取费用万分之五贴花。?(建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同,按承包金额万分之三