买卖二手房流程及注意事项.doc

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买二手房流程及注意事项
二手房买卖要注意的问题很多， 经常有朋友问， 买二手房要经过哪些流程， 有哪些注意 事项，通过查找资料得知， 买二手房要经过如下流程：
查询房源、发布房源：
实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。
签订《买卖合同》 、《二手房买卖契约》 ： 卖方带房屋产权证、土地证身份证明等 ;
买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约 5 份
办理贷款手续： 买方准备贷款资料、卖方准备房产证明 买方资料：
身份证件原件 /户口本原件 /婚姻证明 /收入证明 /已婚借款人需提供配偶身份证件原件、 配偶户口本原件 / 公积金贷款还需提供公积金缴存单原件
卖方资料：
卖方身份证原件 /产权证原件 / 土地证原件 若卖方有未成年人，需承诺公证书
若需提前还贷：
借款合同原件 /还款存折或卡 / 房产抵押合同
产权证及土地证
办理交易过户： （ 产权过户时间为一周 ） 买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件 （ 若委托办理，需出具公正委托书 ）
办理交易过户时， 买方需向卖方支付房屋首付款 , 过户同时买卖双方需缴纳相应税费 ,卖方需 提供原购房发票 .
办理土地证过户： 买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。 银行放款到卖方账户。
户口迁出、房屋交验，费用结清： 水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确认书》 ， 支付房屋尾款
买二手房注意事项有以下几点 :
（ 1）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证， 没有房产证的房屋交易时对买受人来 说有得不到房屋的极大风险。 房主可能有房产证而将其抵押或转卖， 即使现在没有将来办理 取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（ 2）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的， 对此 买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。 如果只是部分共有人擅自处分共有财产， 买受 人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（ 3）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。 如果买受人只看房产证， 只注 重过户手续， 而不注意是否存在租赁时， 买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的 房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁” ，也就是说房屋买卖合同不能对抗 在先成立的租赁合同。 这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视， 也被许多出卖人利用 从而引起较多纠纷。
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（4）土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质， 看是划拨还是出让， 划拨的土地一般是无偿使 用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利； 还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有 40 年，房主已使用十来年，对 于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为 70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划 算。
（5）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁，或者房屋附近
要建高层住宅， 可能影响采光、 价格等市政规划情况，才急于出