Marykay凡惠贷款风险防范.doc

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Marykay 凡惠
由于房产抵押贷款涉及环节多、 专业性强， 农村信用社在实 际操作过程中，如果不注意风险点，将可能形成贷款风险。
一、房产抵押贷款的风险点
1、租赁权对抗的风险
按照“买卖不破租赁”的原则， 如果“先租后抵”， 由 于租赁仍然有效， 信用社将无法处理抵押房产。 借款人与信用社 签订借款合同前， 如果以明显低于市场价格的租金将房屋出租给 关系人， 并且要求承租人一次性付清租赁费， 信用社将无法获得 租金收入用于还贷。
2、抵押登记权的风险
土地使用权的风险，信用社办理房产抵押登记手续时， 如果没有同时办理土地使用权抵押登记， 抵押的房产将无法处置 变现。登记期限的风险，信用社办理房产抵押贷款时，如果将贷 款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收 回，抵押登记也将因到期而自动失效。
3、土地性质引发的风险
我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地， 出让土 地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为 70 年，属于工
业类土地的使用期限为 50 年。土地使用年限到期，信用社将无 法处置土地上的房产。
4、土地用途变更的风险
出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同 的。借款人如果私自变更土地的用途， 如将仓库用地变更为娱乐 中心用地，根据《土地管理法》规定，国家可以无偿收回土地使 用权，信用社将无法处置抵押房产。
5、在建工程抵押的风险
建设工程价款优先权，根据《合同法》规定，在建工程 承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权。 税收优先权， 根 据《税收征收管理办法》规定，纳税人欠缴税款的行为发生在纳 税人以其财产设定担保之前，税收优先于担保物权。
6、共有财产抵押的风险
根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有 人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。 借款人用共有财产办理房产抵押贷款时， 如果财产共有人没有签 字，就会自动丧失抵押权。
二、防范房产抵押贷款风险的对策
1、深入调查，防止“先租后抵”
信用社办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工 作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人； 对已经 出租的房产，一般不予办理房产抵押贷款。
2、认真办理抵押登记
办理房产抵押贷款时， 信用社应要求借款人将房产和土 地使用权一并抵押， 以便于处置抵押房产。 房产抵押登记的期限 比抵押贷款的期限要长，留够充足的时间处置抵押房产。
3、注意土地的性质和使用期限
根据土地的性质， 查看土地使用期限是否到期， 对即将 到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。
4、开展贷后检查
信用社应经常开展贷后检查， 查看借款人土地实际用途 是否发生变更，并根据情况及时采取有效措施。
5、对在建工程抵押贷款重点管理
对发放的在建工程抵押贷款，信用社应进行单独管理，
要求借款人把基本存款账户设在本社，往来款项要通过本社办 理，随时监督借款人资金使用情况。
6、共有财产抵押
对共有财产， 信用社应详细掌握财产共有情况， 要求所 有财产共有人共同签字。
7、重视第一还款来源
信用社发放房产抵押贷款时，