资产评估专业硕士综合题.ppt

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注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：
（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；
（4）%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。　
（5）假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。　
（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。　　
试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。
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精品资料
你怎么称呼老师？
如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你是否会认为老师的教学方法需要改进？
你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？
教师的教鞭
“不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我笨，没有学问无颜见爹娘 ……”
“太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”

该宗房地产有经济效益，可以采用收益法进行评估。

重置成本=3000×510×（1+2%）6 =

①房屋年贬值额=［建筑物重置价×（1－残值率）］/使用年限=［×（1-5%）］/35=(!)

②建筑物现值=建筑物重置价－年贬值额×已使用年限=－×（2007-2001）=
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年总收益=1000×510×（1－22%）=397800元

①年管理费=397800×3% =11934元
②年维修费=×% =
③年税金=397800×12% =47736元
④年保险费=×3‰ =
⑤土地使用税=360×2 =720元

年总费用=①+②+③+④+⑤
=11934++47736++720=
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(房地合一)
年净收益=397800－=

①建筑物年净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
=%（？P/A,10%,29）=
②土地年净收益=房地产年净收益－建筑物年净收
=－=
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土地使用权在2007年5月的剩余使用年期为40－7 =33年，
则有P=×（P/A, 8%,33）=× =？为什么建筑物到期仍然有收益？
单价==

，。
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【例题1】某企业拟购买A专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代的目的，该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高，而且价格也会明显上升，但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在6万台左右，出厂价格为每台2000元，每台全部成本及税费为1900元。经分析，甲种产品在升级后第一年销售量约为8万台，第二年约为10万台，第三年约为11万台，从第四年起至第十年的销售量将保持在12万台左右，出厂价格约为每台2300元，每台的全部成本及税费约为2150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。评估基准日为2007年1月1日。　　经评估人员调查得知，该专利为实用新型，2001年12月31日申请，2002年12月31日获得专利授权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人也未曾使用，该专利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符合实际，但需要停产一年进行技术改造。适用所