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三四线城市商业中心业态与招商特点
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三四线城市商业特点
近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略，为大家提供学****的方向与借鉴的成功范本。
一、三四线城市商业地产开发有何特殊性？
一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。
特殊性一：业态组合要偏向“生活”、平价
一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。
而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活”、平价。
特殊性二：要适当控制体量
规模和体量的控制要根据项目所处的地理位置、商圈成熟度、周边支撑人口数量等因素决定的。若周边商圈尚未成熟或附近已规划有相应的大型购物综合体，则应适当控制体量避免形成同质化的直接硬性竞争。
同时，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。
特殊性三：全品类、一站式的购物中心市场风险较小
消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，营造特色购物中心才能避免同质化竞争。
而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基数有限，需要便利的“全”、“一站式”购物空间。但在体量控制的情况下，无法容纳大型综合购物中心，可采用大型主题卖场代替。大型主题卖场恰恰是专业类别里
特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式
国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。
所以，在前期需要做好财务测算，确定好销售模式，是售后返租还是直接销售，若采取售后返租，就要在培育期做好租金补贴准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的比例及关系，可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来，以确保持有部分商业经营不会受到影响。
“全”和“一站式”购物中心。
总而言之，三四线购物商业开发讲究“全”和“一站式”，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。
四、三四线城市购物中心之 规划与业态组合
1、规划设计指导
（一）发展商现实中采用的规划流程
（二）合理的建筑规划流程
2、业态组合研究
（一）三四线城市购物中心的业态组合
一般地级市购物中心业态组合规律，如下表：