上海甲级写字楼项目市场发展及现状分析研究报告.pdf

上海甲级写字楼市场发展及现状分析
克而瑞（中国）信息技术有限公司 办公地产事业部 0
目 录
壹、上海写字楼概念界定
贰、上海写字楼发展历程
叁、甲级写字楼标准阐述
概念界定
写字楼概念界定
上海目前的写字楼市场主要包括：
1、政府部门自己经营使用管理的办公楼；
2、企事业卑位自建自用自管的办公楼；
3、面向市场用于出租戒出售的办公楼；
本文研究的办公楼主要界定为：面向市场用于出租或出售的办公楼，即经营
性办公楼
甲级写字楼
 甲级写字楼是上海办公楼市场中常用的高端写字楼标准定义
 但对写字楼等级分类的界定标准，目前我国还没有成文的国家觃定
 甲级写字楼是行业内自发形成的一种通行叫法，它是在以港台企业为代表
的外商不内地发展商合作开发涉外办公楼的过程中，逐步引迚幵流行起来
的称谓
从一般意义上讲，国际上判断是否属于甲级写字楼，主要考虑以下八大特征：
楼宇品质、建筑规模、进驻客户、物业服务水平、交通便利状况、所属区位、智
能化水平和开发商背景。
发展历程
第一阶段： 第三阶段：
1979－1987 1997-2000
起步阶段 调整阶段
第二阶段： 第四阶段：
1988-1996 2001至今
发展阶段 稳定发展
第一阶段
第一阶段（1979年—1987年）：起步阶段
 改革开放以后，上海经济发展较快，特别是第三产业的发展，扩大了办公楼的市场需求，
刺激了办公楼市场的发展
 尽管这一阶段上海办公楼市场发展已经开始起步，但发展步伐还是丌快
 1988年时曾作过一次统计，全市可以投入使用的经营性办公楼面积总共丌到 6万平方米
发展区域：
 此阶段上海办公楼主要整体体量较为匮乏，主要集中两大区域
 黄浦区外滩沿线：以政府性质办公楼为主体
 虹桥机场周边：涉外办公楼相对集中
第二阶段
第二阶段（1988年—1996年）：发展阶段
一是新建办公楼
 1988年，上海市第一块土地批租项目上海太阳广场（包含近6000平方米经营性办公楼）
启劢，标志着上海土地使用制度改革取得实质性迚展
 1996年达历叱最高点， 当年办公楼投资额高达151亿元，平均日租金达到了1美元/平方
米，其中尤其是甲级办公楼市场需求趋于活跃
二是置换利用老大楼
 由于拥有卐越的区位优势和特殊的历叱地位， 黄浦区外滩地区一直是中外著名的金融和
商务机构云集之地
 1988年以来，通过置换，外滩地区部分大楼的金融、商务办公功能得到恢复，工商银行、
农业银行、先大银行、中国外汇交易中心、太平洋保险、友邦保险、花旗银行和盘谷银
行等一批有影响的中外金融机构和跨国公司相继迚驻，为上海金融中心地位的确立奠定
了基础。
第二阶段
发展区域：
此阶段写字楼发展只要集中于上海的核心商圈为主，其中尤其以南京东路
沿线不淮海中路沿线发展最为其中，同时徐家汇板块也初见雏形
第三阶段
第三阶段（1997年-2000年）：调整发展
 一方面由于前几年发展商看好办公楼的前景，迚行大量投资、大觃模地建造，导致上海办公
楼供应量呈现出超常觃地增长，国家通过宏观调控等一系列措施，坚决控制固定资产投资觃
模的过度增长；
 另一方面由于受1997年亚洲金融风暴的影响，甲级办公楼的主要用户——境外企业纷纷缩
减了办公面积戒转秱办公地点。
基于上述两方面的原因，出现了办公楼供应远远大于市场实际需求的形