某公司商业策划招商销售研究.doc

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XX公司商业策划招商销售
策划工作和招商销售工作。其中策划部分主要服务容为土地可行性研究、前期策划、项目定位、产品建议、营销推广五部分工作，招商销售部分主要服务容为房地产项目招商与租售代理，具体细化服务容如下所示：
市场调研工作服务容：
进行市场调研的目的主要是通过有效的手段和途径，获取对于项目发展、定位等层面具有一定的针对性、指导性的市场信息和数据资料，在专业经验和市场感觉的支撑下，为项目经营、销售等策略的制定提供基础。
一、宏观市场环境的调查与分析
宏观市场环境的调查和分析，主要是通过对于市总体商业市场的研究，明确项目发展的大环境和市场背景，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位保驾护航。
总体经济环境分析，包括市总体经济走势、居民消费指数、人均年消费额、对于各个行业的消费状况等；
总体商业发展政策分析，主要包括商业发展动态、限制、鼓励条款、银行升降息对于商业物业的影响等；
动态市场信息的收集与分析，主要包括商户的开店计划、国外品牌物业的发展动态、有利于定位的强势信息等；

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商业市场总体供需分析，主要包括市围商业物业总体供应状况、供应特点、分布现状、租售价格、发展趋势等；商业物业的总体需求状况、人均商业面积分配等；
二、区域商业市场的调查与分析
在总体商业市场发展的基础上，针对项目所在区域，即对项目主要影响和竞争区域的商业市场供需状况进行调查和分析，辨别区域商业特性、发展特点、模式，为项目的定位提供指导。
1、区域商业市场总体发展特点分析
主要包括针对项目周边区域进行全面的调查和研究，揭示项目所在区域的总体商业发展特点；
2、区域商业物业的调查与研究
主要调研的容包括：
区域商业物业的供应状况；
潜在供应状况；
分布位置、物业类型；
物业规模；
主要业态组成（图）；
楼层分布；
主力商户；

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商业风格；
租金价格（销售价格）；
主要消费人群、经营状况；
经营良好业态；
硬件条件；
消费档次；
主要品牌；
经营管理模式；
物业管理费用、商业管理费用的具体容等。
3、项目影响区域围主要商业物业调研
集中商业，主要包括超市、百货、购物中心等；
专业商业，主要包括家电通讯、家具家居、体育用品等；
特色商业，主要包括文化市场、古玩市场、花鸟鱼虫市场、老特色的集聚市场等；
产业商业（主题商业），小商品市场、服装鞋帽市场、文化用品市场或其它各类主题百货等；
商业街，主要包括比较成熟和具有影响力的传统商业街（王府井、东单等）、分布在项目周边的零散商业街等；
配套商业，主要包括分布在酒店、公寓、住宅、写字楼等物业之的各种配套商业等；

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餐饮娱乐业，主要调查区域比较密集、经营状况较好的餐饮、娱乐物业，了解其总体经营状况、单位面积、单位产出、经营品牌等，从而了解本项目可发展空间。
4、可参考或影响项目分析
结合项目初步发展方向，进行类比分析，即对市类似区域或商圈的业态组合进行调查和分析，对类似于本项目商业环境中的可比物业（可比个案）进行针对性分析。
三、区域基础环境的调查和分析
项目的发展应立足整体市场，但对于项目发展而言，项目区域围的基础支撑因素同样至关重要，因此通过此项调查和研究确定区域对于商业物业的影响要素。
周边主要商圈围的人口数量（包括常住居民、商务人士、酒店住宿人员等）、人口构成、家庭结构、年龄构成、经济能力、消费特点、消费****惯（可接受档次、最大消费业态****惯消费场所等）、此部分人群对于王府井商业发展和经营看法等；
交通状况，主要包括步行街管制、项目周边路网、交通环流组织、区域主要物业的停车位数量、位置安排、公共交通、轨道交通等条件对于项目的影响分析等；
物业自身分析，主要包括物业地理位置、物业结构、楼层数量、单层面积、周边商业构成与主要环境、硬件配备状况、与王府井百货大楼之间的互动关系等研究与分析。

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四、针对项目发展的商户调查与判断
按照运作商业物业的常规做法，在市场调研和定位中，一定首先征求各主力商户、部分零散商户的进驻意向，使确定的规划方案具备较强的执行力和可实施空间。具体如下：
对于主力商户的调研和深度访谈，主要针对本项目特殊楼层可能引入的业态