房地产项目开发节点详规.doc

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房地产项目开发节点详规
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主要阶段
主要工作容
工作部门
主办部门工作容
分项
主办部门
土地获取阶段
土地信息收集
现状图
落实地块具体位置与周边情况
拓展部
规划设计条件
落实规划条件，了解限制性条件
拓展部
现场踏勘
对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响设计的因素详细了解。
拓展部
了解周边配套情况
了解地块周遍的商业、教育、交通等情况
拓展部
了解该区域未来规划情况
了解地块所属区域的规划，对以后项目设计的影响和支撑。
拓展部
土地初判
了解地块的上市方式和土地款
同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以与能否调整。
拓展部
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况
成本测算
拓展部
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了解当地的房地产市场状况
产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势与前景、设计周期的安排
拓展部
对接发展中心
汇报土地初判结果
宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果
拓展部
土地深判
可行性研究报告
区域宏观经济、发展前景等的分析
拓展部
该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。
拓展部
现状图（四至电子文件）
拓展部
市场深度调研
销售：参与市场调查，进行地块周边与辐射围的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。
设计部：负责协助进行区域市场调研
拓展部
项目最终定位
销售 设计部：根据以往与周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议
拓展部
成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析与比选
设计：协助进行方案设计和成本测算
拓展部
设计周期与付款计划
工程部、设计部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定设计节奏。
拓展部
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项目方案确定
拓展部
现金流测算
拓展部
对接发展中心
深判结果
项目可行性报告与后续工作
拓展部
寻找合作资金（与战略发展部共同研究）
研究并确定融资方式
如信托基金、战略合作、贷款平移等
财务、法务：给予技术与资源上的支持
拓展部
项目招商报告（前期阶段）
区域宏微观市场研究
拓展部
项目招商版盈利能力分析
拓展部
明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）
项目商业策划书
财务：制定项目财务数据
拓展部
合作伙伴确定
财务、法务：制定合作方式、投资回报
拓展部
合作方案确定
拓展部
合作细节确定
拓展部
引资（商业计划书）
签署战略合作协议
财务：制定合作方式、投资回报
拓展部
合作实施（实施阶段）
合作公司成立与相关手续办理
财务、法务：协助办理股权、增资等相关财务问题。
拓展部
投标、摘牌
投方案标
项目方案确定
设计中心：项目方案
拓展部
投经济标
确定土地上限
拓展部
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拍卖
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术
拓展部
挂牌
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术
拓展部
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用地条件
交纳政府净收益，契税，交易费
法务：合同条款的草拟和完善
财务：提供资金
拓展部
用地规划许可证
土地出让合同
法务协同：提供土地出让合同
设计部
出让金、交易费交费证明
财务：提供资金缴纳出让金、交易费
设计部
确权
企业投资项目备案
办理房地产设计资质预审表
设计部
委托工程咨询资格机构编制申请报告
设计：协助提供相关项目资料
设计部
向项目备案机关提交申请报告
设计部
建设用地规划许可证
设计部
原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）
设计部
土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）
设计部
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土地出让合同
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证与相关图纸
设计部
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图
设计部
交费证明
缴纳土地费用
设计部
1：500现状地形图3份（反楼座）
设计部
详规
设计：委托设计详规
设计部
办理土地证
土地出让合同
设计部
交费证明
缴纳土地费用
设计部
建设用地规划许可证
设计部
地籍图4份（薄膜图）
设计部
土地登记申