物业管理风险及规避方式案例分析ppt课件.ppt

2012年2月20日
物业管理的风险及规避方式
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课程内容
一、小区安全风险的类型
二、物业风险规避方式
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一、小区安全风险的类型
1、治安安全风险
2、消防安全风险
3、交通安全风险
4、设施设备的安全风险
5、环保安全风险
6、意外事故安全风险
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1、治安安全风险
物业小区的治安安全主要表现为小区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。虽然《物业管理条例》第四十七规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，但我们物业服务人员在管理服务中存在过错，还是要赔偿业主所受的损失。
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2、消防安全风险
消防安全是物业服务工作中最重要的，但也是最被人忽视，最没人去做的一项工作。物业服务人员素质不同，对消防安全的重视程度也不同，因此也可能造成小区的消防安全隐患多，严重影响到业主的人身、财产安全。物业小区消防安全管理主要存在以下一些问题。
一是消防管理责任不落实，没有统一的消防管理办法和制度。
二是消防设施损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题。
三是各小区乱停车现象的严重，私家车占用消防车道是普遍的问题。
四是物业公司内部人员没有接受专业的消防安全知识培训，出现消防事故时不知道如何去处理，有些服务人员甚至不会检查小区消防设施。
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3、交通安全风险
物业小区的交通安全就是小区的车辆、业主出行的安全管理，物业服务企业对小区的车辆管理的目的在于，建立小区内的良好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地，物业服务企业所面临的交通安全风险有以下几点：
一是小区交通出行安全管理风险
二是小区车辆停放秩序管理风险
三是小区内车辆的停放安全管理风险
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4、设施设备的安全风险
物业小区设施设备的安全管理风险，是指物业服务企业为业主的生活居住、设备使用等提供安全保障，防止业主的人身、财产遭受损失，而进行的对小区内设施、设备的安全检查与管理等活动。在实际的物业服务工作中，物业小区内设施设备的安全隐患可以分为以下几个方面：一是小区共用设施、设备安全隐患，如电梯故障致人损害、供电设备发生故障等；二是小区景观构造、休闲设施安全隐患，如健身器材脱落、断裂致人损害等；三是小区内物品堆放、设备安装、施工安全隐患，如小区因道路、雨水井、化粪池等维修开挖作业未加有效防护或提醒，而致行人坠落受伤等。
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5、环保安全风险
环保安全风险就是小区的环境污染安全风险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋房子发展到几十栋房子，人口也随着增多，人口的集聚带来了系列的环境卫生问题。小区的环境污染主要有以下几类：
一是垃圾污染，是住宅小区最主要的环境污染源。
二是空气污染。
三是噪音污染。
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6、意外事故安全风险
意外事做是意想不到或预计不到的事情，往往在发生前被人们忽视的一些问题，因自然、外力等因素造成的安全隐患。如大风刮落雨阳棚、盆景致人损害；老鼠、猫等动物窜入小区配电房引起配电设备的损坏等。造成意外事故的发生往往是我们服务人员认为不可能发生的，从而造成工作上的疏忽。这样的意外事做发生所造成的经济损失也是相当大的。如一个小区配电房内窜进了一只猫，引起供电变压器短路烧坏了。由于这是物业公司的工作失职，更换变压器的费用应由物业公司承担，这样的安全风险给物业公司带来了沉重的经济负担。
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二、物业风险规避方式
1、建立物业安全四张网
2、建立完善的制度
3、购买物业管理责任险
4、合同约定规避风险
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