土地储备政策改革项目策划评估研究.doc

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中国土地政策改革项目
行业研究－土地储备国际做法评估
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安德鲁 ? 希尔顿
2005年8月
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目录
概要 . 1
一、背景知识和介绍 . 6
二、土地储备的概念 . 9
三、各国的个案研究 . 22
1. 瑞典 / 斯德哥尔摩 23
2. 英国 / 伦敦道克兰区 23
3. 印度 / 德里和坎普尔 23
4. 马来西亚 / 吉隆坡 23
四、土地储备制度的关键问题 25
五、经验教训与总结 . 38
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概要
应中华人民共和国政府的邀请， 世界银行参加了一个有关土地政 策的对话，而该对话所关怀的议题之一确实是中国全国各地土地 储备的做法专门不规范。 为了解决该问题， 参与对话的各方一致 认为有必要了解更广的范围内、也确实是国际上土地储备的做 法。因此，这篇报告的目的就在于通过具体的个案来研究土地储 备的国际经验， 同时突出强调出现的要紧问题和可能获得的经验 教训。
该报告选取了四个个案研究，目的在于阐明（一）二十世纪早期 欧洲土地储备实践的起源； （二）土地储备的不同应用，包括在 提供城区住房方面广泛运用土地储备和在城区重建时选择性地 应用土地储备；以及（三）进展中国家高速进展的都市化过程中 土地储备的运用。 这些个案研究显示出各国采取了多种途径， 获 得了不同程度的成果。在这些个案研究中能够发觉一些共性。
例如，专门显然的是， 任何一个广泛实施的成功的土地储备制度
都必须有一个明确的让其存在的目标。而德里进展局 （DDA）的土
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地储备运作并非如此， 该进展局并没有一开始就制定出明确的目 标。
同时，政府所有权本身并不必定带来更有效的土地利用。 个案研 究阐明了项目实施过程中所牵涉到的各种难题。 政府经常遇到各 种各样的问题。例如，缺乏足够的技能和权力；在土地征收与流 转的间隔时期未能治理好地产； 缺乏足够的资金来支持长期的进 展；程序缺乏足够的透明度和问责制。此外，随着项目的规模变 大，政府的介入的程度加深，政府的能力就越成为一个问题。
除了大规模运用土地储备之外， 一个替代的方法确实是有选择性 地运用土地储备。 许多机构都运用了这一方法同时取得了一定的 成功。这些机构包括伦敦道克兰进展公司（ LDDC）。
尽管如此，我们依旧不能低估成功地实施一个土地储备项目所需
的技能和能力。在每个时期，都要做出知情的决策，包括场所位 置、时刻选择、以及征用的土地数量（和供应的土地数量） 。通 常情况下， 决策差不多上在政府目标的驱使下做出的， 这些决策 包括拟开发项目的目的、 关于被征地者应做出的政府认为合适的
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赔偿标准、以及流转的土地的价位。因此，土地储备政策应是国 家和市区总体规划和政策框架中不可分割的一部分， 而不是孤立 的。
同时，专门显然的是，在没有恰当的法律和规划框架的情况下， 要想实施一个土地储备项目是特不困难的。
总的来讲，从评估的材料看，大概从政治问责制、都市规划以及 目标来看都市政府是治理都市土地储备的