从容应对签约.ppt

从容应对签约
大 纲
签约过程中的本卷须知
合同主要条款注解
常见问题应对〔自由提问〕
签约过程中的本卷须知
协助客户确定买受人
法定代理&委托代理
委托公证的事项：代为交纳房款、签订购房合同、办理按
揭贷款及抵押等的相关手续、办理房屋交付及缴纳相关款项等
手续、办理?房屋所有权证?和?国有土地使用证?及领取上
述两证等。 〔注意：有转委托权、婚姻状况〕
客户的付款方式：一次性付款 & 按揭贷款〔详见备注页〕
客户的类别：个人 & 组织
置业情况：普通住宅 & 非普通住宅、一次置业 & 屡次置业
身份证、结婚证、户口簿、公证委托书等。
签字权与代理权
签约资料的完整性
签约过程中的本卷须知〔备注页1/2〕
个人住房按揭贷款定义：
由开发商先向银行申请按揭贷款资格并签订有关协议后，购房者在购置此类商品住房资金缺乏时，由开发商作为还款担保人，购房者以所购房屋产权作抵押，根据其所购房价，可申请一定期限的，相当于购房总价额80%以下的贷款。
贷款额度：最高八成最长三十年按揭贷款〔90平米以下〕；
借款人须是年满18岁，具有完全民事行为能力的自然人；
借款人年龄与贷款年限相加：女性不超过55岁， 男性不超过60岁;
每户提供一套住房贷款支持，假设申请第二套，有其它附加条件;
借款人夫妻双方必须到按揭办理现场。
按揭贷款要求：
贷款对象及条件：
具有完全民事行为能力的自然人；　　有合法的居留身份。
　　有稳定的职业和经济收入； 　　有按期归还贷款本息的能力； 　　同意将贷款所购房作为贷款抵押，并承担所需费用；
　　有购置住房的合同或协议，且首付款不低于总房价款的20％； 　　贷款行规定的其他条件。
签约过程中的本卷须知〔备注页2/2〕
明白了！
贷款需提供的根本资料：
借款人〔夫妻双方〕身份证、户口簿、婚姻状况证明、收入证明，购房合同及首付款收据。
公积金相关知识补充：利率〔资金来源〕、利用要求、提取等。
合同条款注解
工程建立依据
取得土地使用权—地块规划达标—建立工程规划达标—施工
买受人所购商品房的根本情况
预售与销售：预售—合同约定面积 销售—产权登记面积
阳台：非封闭式与封闭式
(新：详细描述阳台个数及形式；注明层高、净高，坡屋顶的最高
点与最低点；约定房屋朝向、面积测绘机构、签约时的工程进度〕
商品房的各类面积：

套内使用面积——包括卧室、起居厅、厅、过道、厨房、卫生间、储藏
室、室内楼梯等分户门内面积的总和，即分户墙与外墙之间的局部〔分户墙
与外墙算一半，内墙全算〕。
公摊面积——〔1〕电梯井、楼梯、垃圾道、设备用房、公共门厅、走
道、地下设备间、保安室等公有部位的面积，以及为整幢楼效劳的公共用房
和管理用房的面积。〔2〕套〔单元〕与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙
等公共墙体的一半。
合同条款注解
屋顶花园算不算公摊？
什么是建筑面积？
原因1：测量和核实容易——房屋建筑面积的测量专业性较强，需专业
机构才能测量，而套内建筑面积自己就能大概测算，有助于防止开发企业多
算公摊面积来增加利润。
合同条款注解
按套内建筑面积计价与按建筑面积计价
原因2：不会导致房价上涨——按套内建筑面积计价，可能会给人房价
上涨的假象，但实际上房屋总价是不变的。
计价方式与价款
根据?关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知?商品房
销售应当按套内建筑面积计算销售单价及总价款。
?商品房销售管理方法?：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当
事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方
式。
合同未作约定的，按……原那么处理。
产权登记面积 — 合同约定面积
面积误差比=——————————————————×100％
合同约定面积
合同条款注解
面积确认及面积差异处理
合同条款注解
一次性付款：买受人在出卖人不提供任何协助的情况下，在签订合同的
同时一次性付清全部房价款。
付款方式及期限
分期付款：买受人在房屋交付前，在合同约定的期限内将房款分几
次付给出卖人。
贷款方式付款：商业贷款〔普通方式、直贷式、直客式〕、公积金贷款
和组合贷款。
普通方式：由出卖人提供担保效劳的一种抵押贷款方式。
直贷式、直客式：由中介机构提供担保效劳的一种抵押贷款方式。