《物权法》让你轻松应对物业管理的疑难杂症”.doc

《物权法》让你轻松应对物业管理的“疑难杂症”
自《物权法》施行以来，涉及物业管理方面的纠纷不断。今年5月24日，最高人民法院公布了《物权法》两部司法解释，让《物权法》更易操作。大连房地产经济学学会副会长贾广葆昨天予以深度解读，以便读者在实际生活中应对物业管理的“疑难杂症”。
亮点1
　　写入合同的“露台”归业主专有
　　[司法解释]
　　“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称的专有部分：，能够明确区分；，可以排他使用；。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。 ”
　　[专家解读]
　　楼盘露台、小区花园等部位权属问题一直纠纷不断。此次司法解释终于明确界定释明“专有部分”：除了“构造”和“利用”上的独立性外，必须“经过登记”。同时，还明确界定了“列入房屋买卖合同的露台”为业主专有部分的产权归属，这有效地维护了业主的合法权益。
　　亮点2
　　物业
承诺了就得办
　　[司法解释]
　　“物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 ”
　　[专家解读]
　　近年来，小区业主、业主委员会同物业服务企业纠纷矛盾时有发生，一个很重要的问题就是某些物业服务企业的小区管理承诺和服务细则往往很难兑现，业主权益受到损害。
　　此次司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围：不仅限于物业服务合同中的明示条款内容、法律、法规规定、相关行业规范，而且把物业服务企业公开做出的服务承诺和制定的服务细则、守则、投标文件作为物业服务合同的组成部分，并确定为物业服务企业应尽义务的依据。
　　亮点3
　　物业违规收费要退款
　　[司法解释]
　　
“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 ”“业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 ”
　　[专家解读]
　　现实物业管理中，物业企业乱收费、多收费的现象屡见不鲜。“比如有的小区，地面车位除了收管理费外还要收车位费。 ”
　　此次司法解释明确对