二手房购买流程及注意事项.doc

二手房购买流程及注意事项
流程（有贷款流程，一次性付清到第五步就结束了）：
一方面是（环节一）上网或去中介查看房源信息→→（环节二）实地考察看房，拟定购房意向→→（环节三）产权调查、和房主商量合同细节→→（环节四）订立买卖合同→→（环节五）办理贷款手续、支付首款→→（环节六）产权（房产、地产）过户，房屋交割→→（环节七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完毕每月还贷
一、去正规网站和中介（环节一要注意）：
　　如果买二手房有中介参加，要找相对大、知名中介。中介收费、服务状况要先问清。
还要和中介谈好，中介费付款时间，普通来说是签完合同付一某些，过户后付一某些，省太早付完钱，中介就不论事了。付完记得要发票。
中介如果提供贷款服务，让她玩去。贷款之类问题，别怕麻烦，自己去找银行。
二、实地考察房屋状况（环节二要注意）：
1、房屋自身建筑状况
如房屋户型、构造、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送家具等，其中比较容易被忽视是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
2、房屋周边状况
如周边交通、生活配套、社区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
三、看房子产权与否清晰（环节三要注意）：
1、看房产证（房产证薄薄几页纸有什么好看？可好看了~~）。看如下几点：
（1）有无房产证。没有直接PASS
　　没有房产证房屋，普通是房主将其抵押或转卖。有房主会说，你给她钱，她就能把房产证赎回，再给你。让她滚！让她借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，咱们这80年代有个骗子，用没证房子同步卖给3个傻瓜故事吗？）
除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死房子，否则只选取有房产证房屋进行交易。
（2）看房主是谁
　　 卖方必要是房主，对她房产证和身份证，看身份证号与否一致（固然先要看看是不是假，多半不会）。
有些房屋有好各种共有人，如夫妻共有、继承人共有，那你就要和所有共有人订立买卖合同。只和其中一种或是几种签无效。
（3）看房屋有没正在贷款
有房子贷款买，房产证并没被银行收走，但房产证上应当均有注明，看清晰。
2、看土地证
咱们这郊区房子土地使用性质，有一种状况是划拨地，划拨地政府可免费收回，这种状况就要注意，土地证上有注明“出让”，就是出让地，就对房屋享有较完整权利。
划拨地房，能无限期使用(政府不收回话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。普通土地出让金由卖家交，但卖家普通会把这块算到房价里，由买家承担。
尚有国人都懂70年年限，如果运气好，遇到个40、50甚至60年老房子（70年运气不是更好？滚蛋！祖国妈妈大人都还没70岁），要弄清晰怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种状况，我也不懂得怎么搞。问去......
3、去房管局核算以上状况
卖家手上东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。
顺便弄清晰你看上二手房是不是房改房、安居工程、经济合用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。
再顺便问问70岁房子怎么搞。
4、看房子与否在租
　　原房主A，1月把房子租给一种哥们B，租期2年，就是租到12月。
兄弟你今天4月30日，和原房主A房屋交易成功，你给了她几十、百来万，高高兴兴拿到房产证。然后想搬家......等下，B哥不让你进，她且住着呢。
反了她了！她有权利吗？？？有！由于国内承认“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立租赁合同。
怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！
5、近期与否会拆迁
　　如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，当前咱们这有拆有赚。
不懂得武汉怎么样，如果武汉拆迁，房主会亏，就要先理解清晰。
四、交易前要注意问题（也是环节三要注意）：
1、看二手房物管费用与否拖欠：
　　有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小费用。你如果不知情就买了，那你就等着所有承担这些费用吧。新居普通就没这些问题，哪些费用要注意？？？？慢慢来：
（1）水费。
要问卖家与否已付清水费，可以向她要交房日上个月份已缴纳水费账单收据。
（2）电费。
不像水费那么简朴。除了向她要交房日上个月份已缴纳电费账单收据，你最佳亲自查一下电表有否移动、改装、走表与否正常等（有听中介人说过，原房主改装过电表，新居主被罚款故事），但是不是专业人士不是很容易看懂，怎么办？带个看懂哥们一起看房。
（3）煤气费。
同上，这些都要办好过户。北方好像尚有暖气费，咱们没有，就写一起了。
（4）电话、宽带、有线电视等。
普通让原房主迁走，把自己本来号码迁来。
（5）物业有关费用。
去物