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不良资产与土地处置
不良资产与土地处置
不良资产与土地处置
资产管理公司处置不良资产过程中涉及的土地资产
管理和处置分析
前言：
土地资产处置现状 -----土地资产处置需要统一管理和专业化处置
在计划经济条件下，土地资产价值被否定。随着市场经济的发展，现代企业制度的推行，土地资产价值正逐渐显化。
北京市有很多地处三环以里的工业企业， 虽然资金缺乏、 生产水平落后，但其占用的土地多为黄金地段，土地价值巨大，将土地资产盘活
是促进企业发展的有效手段。 如雪花集团腾出原厂区， 得到了一笔巨额搬迁费用，获得了新生。 市政府将原厂区以 6 亿元人民币现金和约 4 亿元实物地租出让，政府也取得一定的收益。
在成熟的市场经济国家， 土地是企业资产的重要组成部分，一般占企业总资产值的 40～60％，或更高。我国目前土地资产价值一般占资产总值的 15～ 45％；在一些设备陈旧、地理位置较好的老企业，土地
资产占企业总资产的大部分。 在建立现代企业过程中， 处理好土地资产，是建立完善的土地资产处置、管理制度和体制，是防止国有资产流失、
搞活企业的关键问题之一。在建立现代企业的过程中， 人们往往重视机械设备及地上建筑物的处置， 而忽视了土地资产， 结果造成国有资产的流失。
据国有资产管理部门统计， 我国国有资产流失中土地流失资产排在前列。主要表现在：
1．土地价值被忽视
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不良资产与土地处置
不良资产与土地处置
不良资产与土地处置
在企业转制、界定资产、清产核资时，重视厂房、机器设备的价值
评估，忽视了土地价值。在很多情况下没有单独计算土地价值，致使占
企业大部分资产量的土地资产流失。 一些房地产商利用政府急于搞活企
业、解决企业停产和工人失业问题的心态，大量收购处在黄金地段的国
有小企业，然后利用场地进行变相的房地产开发。 虽然暂时地解决了工
厂停产、工人失业问题， 但具有较高价值的土地被房地产开发商无偿地
取得，政府所付出的比解决失业问题所付出的代价还要大。
2．企业转产中自行改变土地利用方式
根据国家有关规定， 企业对以划拨方式无偿取得的土地使用权，只能从取得时限定的用途使用， 如果改变原有土地利用的方式， 则要经过土地管理机构的许可，如将生产用地转为经营性用地， 则要到土地管理机构办理相应的变更手续，交纳一定的费用， 才能取得相应利用方式的使用权。
3．管理机构不一政策各异
目前北京市可以管理、处置土地收益的部门机构有近 10 余个，还
没有形成在企业转制过程中统一地处置、 管理土地资产的机构。市政府
已出文件对民营高科技企业、外资项目和乡镇企业等可享受 25％的地
价优惠，而对三环内 200 家扰民企业搬迁的补偿费用（其中含地价）由
经委制定，同土地管理机构制订的基准地价标准相比要低很多，更远远
地低于市场地价。破产、兼并企业中土地资产的处置又有不同的规定，
其土地资产收益多数用来安置企业职工。 转制企业采用有偿方