房地产税收对地方财政.pdf

房地产业是国民经济的支柱产业，是社会经济发展过
程中投资、消费、出口三大引擎中投资的主要组成部
分，是当前经济生活中的热点和焦点。提升房地产税
收管理的质量，直接关系到税收收入的组织和国家宏
观调控政策作用的发挥，尤其是在当前国家对房地产
市场严厉控制之下，如何运用税收手段加强对房地产
市场的管理，对抑制房地产投机行为，规范房地产市
场具有十分重要的意义。本文通过象山县房地产税收
管理的现状分析，对建立健全房地产税收管理实施一
体化控管、一体化部门协作、一体化专业监管的机制
以及完善税制配套改革等方面作些初浅的探讨。

一、房地产税收对地方财政的贡献越来越大
房地产业上缴的税收，已成为地方财政的重要组
成部分。象山县地处长三角经济圈，个私经济的发达，
助推了房地产业的发展，与周边县市相比，可谓价高
量大，房地产税收已成为县财政收入的重要来源，房
地产市场的风吹草动直接影响财政收入的稳定。据统
计，来自房地产销售环节的税费，2008 年是 21725 万
元，占地方税费收入的比重为 %；2009 年入库
28157 万元，占地方税费收入的比重为 %；2010
年入库 38099 万元，占地方税费收入的比重为 %。
同时，房屋权属证件办理过程缴纳的契税从 2008 年的
8562 万元上升到 2010 年的 21560 万元，年均增幅达
%；房地产开发环节的建筑业税收 2008 年、2009
年、2010 年分别达 3700 万元、4500 万元和 5700 万元。
虽然今年以来受“新国八条”的影响，房地产市场交
易量大减，但房地产税收的总量及比重仍比较大，1-7
月份入库房地产税费 24723 万元，比重为 %。

二、房地产税收管理存在的主要问题
房地产税收涉及的环节多、税种多，征管难度大。
事实证明，房地产税收的增长并没有和房地产业的发
展相匹配。多数房地产商利用房地产开发项目时间长、
摊子大、连续滚动、单一项目成本难以准确核算等因
素来做税收文章。主要存在以下问题：
1、收入变名偷逃税收。按现行税收政策规定，房
地产开发企业取得预售收入应申报纳税。由于房地产
行业的特殊性，一旦收入实现，数额巨大，由此产生
的税收也相当可观，少则几百万，多则上千万甚至几
千万。开发商为占用这部分资金，充分利用卖方市场
优势，与购房者共同协商，在确定房号、价格、不签
合同的前提下，把本属于预售收入的款项转化为向购
房户借款，出具借款单据（借款者是房产企业个人股
东），支付的利息，在房价优惠上体现（和所谓的一
房一价相统一）。随着市场波动，虽双方利益得不到
法律保障，但象山这样的县级城市，地方小人头熟，
有可操作性。通过变名处理，不但达到延迟申报纳税、
无偿占用国家税款的目的，而且双方都能够少缴税。
房产企业的部份利息支出冲抵收入，少缴房产开发环
节所涉及的所有税收；购房者因利息收入抵应付房款
而少缴