房地产税收政策影响研究.pdf

房地产企业税收政策
影响研究

政府的税收政策，特别是土地增值税、所得税政策等
变动情况，直接影响着房地产开发企业的盈利和现金流情
况。另外，有关开征物业税的事项在讨论和酝酿中，也可
能会对房地产行业产生较大的影响。
2006 年3 月2 日，财政部、国家税务总局(简称“国
税总局”)颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》(财
税[2006]21 号)，进一步强调了房地产企业土地增值税预
征和清算问题。2006 年12 月28 日，国税总局颁布了《关
于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
(国税发[2006]187 号)，对加强房地产开发企业土地增值
税清算管理工作做出了规定，要求土地增值税以国家有关
部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开
发的项目，以分期项目为单位清算。国家在这之前已经颁
布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《土地增值
税暂行条例实施细则》，新的通知是对暂行条例及实施细
则的重新明确，在缴纳标准等方面与以往规定并无重大变
化。但是政策的严格执行可能降低公司利润，收紧公司现
金流。2006 年3 月6 日，国家税务总局发布了《关于房地
产开发业务征收企业所得税的通知》(国税发[2006]31号)，
对房地产开发企业的所得税征收管理进行了进一步的修订。
税收政策，特别是土地增值税、营业税、所得税等是
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国家常用的房地产业调控手段，若国家提高税收标准、改
变原有征收方式等，将直接影响公司的盈利水平和资金流
状况。2006年3月，国家税务总局《关于房地产开发业务征
收企业所得税问题的通知》规定：房地产开发企业未完工
开发产品预售收入按毛利率计算毛利额，扣除相关的期间
费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开
发产品结算计税成本后再行调整。房地产开发企业所得税
的提前缴纳，减少了公司的资金流，加大了项目开发成本，
对公司的盈利产生一定影响。
在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中
规定：对个人住房不足5年（含5年）转手交易的，销售时
按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买非普通
住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入
减去购买房屋的价款差额征收营业税。“二手房”交易营
业税收政策的改变，提高了交易成本，一定程度上抑制了
以投资为主要购买目的消费需求，这将对公司产品销售带
来一定的不利影响。
2007年1月，国家税务总局发布《关于房地产开发企业
土地增值税清算管理有关问题的通知》，对房地产开发企
业土地增值税清算工作中有关税收征管问题进行明确。土
地增值税清算的明确将直接影响房地产企业的盈利水平和
资金流。公司严格执行《中华人民共和国土地增值税暂行
条例实施细则》（财法字[1995]6号）及开发项目所在地土
地增值税管理办法的规定，在房地产开发项目土地增值税
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清算前，按照售房款的预征比例预缴土地增值税，在达到
规定的清算条件后，公司