4月淄博市松岭东路项目初步可行性分析报告.doc

松岭东路项目初步可行性分析
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4月
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目录 1
第一章 淄川区市场分析 2
第一节 淄川区概况 2
第二节 淄川区房地产市场概况 2
第三节 淄川城主城区房地产市场区域划分 3
3
2 南关城南区域 4
3西关区域 5
4、北关黄家铺区域 6
5、城中区域 7
6、洪山矿务局区域 8
第四节 淄川区多层住宅市场分析 8
1.-推案多层项目： 8
第二章 购房者心理与行为分析篇 11
第一节 淄川住房消费基本状况 11
第二节 淄川居民住房消费需求 11
第三节 购房者购房目调查 11
第四节 淄川居民对住宅产品需求 12
第三章 项目特性解析篇 12
第一节 项目宗地分析 12
第二节 项目SWOT分析 13
优势（S） 13
劣势（W） 13
机会（O） 13
威胁（T） 13
第四章 产品定位建议篇 14
第五章 市场价格定位解析篇 14
第一节 定位原则简析 14
第二节 区位定价分析 15
第六章 投资效益分析 15
方案一： 15
方案二 16
第一章 淄川区市场分析
第一节 淄川区概况
淄川区位于淄博市中部，北接张店区，南接博山区，东西界临济南和潍坊。淄川区辖经济开发区，般阳路、商城路、松龄路 、钟楼4个街道办事处，洪山、昆仑、城南、双杨、罗村、寨里、黑旺、龙泉、西河、东坪、淄河、磁村、岭子、商家14个镇，张庄、太河、峨庄3个乡 。
。都市人口18万人，重要街道38条，个体商业户发达有约13000家，各类工业公司195处，各级各类学校16处，医院2处，影剧院2处，体育场1处。
底，全区人口为674915人。农业人口408012人，非农业人口266930人。
，国民经济综合实力进一步增强。初步测算，，%。，%；，%；，%。人均地区生产总值28853元，%。产业构成日趋合理。
第二节 淄川区房地产市场概况
淄川城区房地产开发市场起步相对交晚，居民居住状况较差，商品房大概在九十年代末才浮现。原先建筑多为七八十年代中后期由企事业单位或个人建造家属楼，总体布局零散，外观老旧，配套设施较差。
随着市民经济水平不断提高，政府都市规划力度加强，加之居民对生活居住条件规定相继提高。在二十世纪末淄川有规划商品房居住社区开始浮现，但大多均有规模小，产品单一等特点。
在经济迅速发展趋势下，淄川房地产市场亦日趋活跃起来，政府招商引进上海、天津、济南及本地先进公司等房地产开发公司，在带来项目资金同步也带来了某些新建设理念。流行于大中型都市酒店式公寓、产权式办公特殊产品也将在淄川市场浮现。随着颐泽花园、太阳城花园、锦绣花园建设，柳泉*正承商务广场、鸿泰*数码国际等开发建设，淄川房地产市场将步入一种新历史高度。
第三节 淄川城主城区房地产市场区域划分
调查人员将淄川城区、矿务局、洪山大街区域合并构成淄川主城区，房地产市场因地理位置和历史人文不同，按区域可划分为如下六个区块：东关区域、南关城南区域、西关开发区区域、北关黄家铺区域、城中区域、洪山矿务局区域、。下面是每个地区概况和代表楼盘状况：


该区域由淄川东关所有和淄博矿务局西北部接近淄川城区某些构成。位于该区域鲁泰集团等淄博知名公司。学校、淄川体育场等都在此地，生活设施齐全。初期新建柳泉生活区是淄川少有几种生活社区之一，以四五层八九十年代新建经济合用房为主，房型65㎡-75㎡左右两房及80㎡-85㎡左右小三房为主。
区域示意图：


代表楼盘有：锦绣花园二期、绿景佳苑
该区域为淄川较早形成社区区域，基本设施全，住宅多是经济合用房，房型普遍较小，社区环静落后，设施陈旧。因而位于该区锦绣花园以其良好环境规划，崭新外观，一经推出就得到广大客户追捧，去化速度明显快于其她区域楼盘。
当前该区楼盘少，供应量局限性，加之东关良好基本设施及较好区域地位，此后一段时间内都将是周边改进居住条件及淄川东部乡镇农民迁移城区首选之地。预测在将来二到三年内该区商品房销售状况会依然旺销。
2 南关城南区域

南关城南区域由般阳生活区大部及城南镇北部将军路沿线与城区接壤某些构成。位于该区般阳生活区是当前淄川区设施、配套