江宁房地产市场研究报告.doc

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江宁房地产市场研究报告
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江宁商业单身公寓市场研究报告
目 录
1 城市研究 4
南京城市发展特性——多核心发展、大框架形成的城市格局 4
城市经济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期 5
城市总体规划——多核心发展的城市格局 6
城市总体规划——多核心发展的城市格局 7
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2 江宁市场背景 8
发展沿革——自然起步，政策加速 8
增长带动，投资建设发展迅猛 10
城市化进程与经济同步迅速推进 11
交通设施日渐完善，大南京格局指日形成 14
区划再次调整，江宁发展，后劲十足 17
3 江宁房地产市场概况 19
江宁房地产总体市场分析 19
江宁商业市场分析 24
南京商业地产发展现状 24
江宁商业市场发展研究 28
江宁单身公寓市场研究 39
江宁单身公寓市场发展概述 39
江宁目前在售及后续单身公寓项目研究 40
江宁单身公寓消费者研究 41
未来发展预测 42
个案研究 43
4 项目的竞争环境分析 46
区域竞争分析 47
同质竞争分析 48
分流竞争 49
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1 城市研究
南京城市发展特性——多核心发展、大框架形成的城市格局
■□ 南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，辖设十一区二县，总面积6597平方公里，是江苏省省会，长江中下游中心城市。
■□ 南京东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；长江穿越境域，江宽水深，万吨海轮可终年畅通，是一个天然的河、海良港。
■□ 南京是长三角的中心城市；是全国性商贸中心之一；历史文化名城。
■□ 作为三大都市圈的领航者，长三角地区在未来中国经济中的地位将不断提高，而作为长三角重点城市的南京，其未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色。南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖 。
多元城市中心论为多种生活方式的并存创造了可能。
至珠三角
至闽三角
至上海
至徐州
至武汉
至京津唐
至胶东
南京市

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城市经济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期
数据来源：南京市统计局
■□ 南京国内生产总值连续四年保持15％以上的增长速度，经济运行的持续稳定繁荣与城市建设、房产市场的高速发展相互促进，使得原有的南京市区规模与之无法适应。目前南京市的城市化水平在60%左右，按国际惯例而言，正处于快速发展区间。在这样的形势下，南京疏散老城人口，降低人口密度，使南京进入城市快速裂变、扩张时期。
GDP增长与房地产发展关系
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GDP增长率
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞甚至倒退
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
10%-15%
飞速发展
根据房地产发展阶段模型，南京房地产业正在进入飞速发展期。
■□
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同时，南京经济的高速发展，城市居民生活水平不断提高，居民购买力日益加强，是造就近几年南京房地产市场供需两旺态势的基本因素之一。

数据来源：南京市统计局
人均收入水平对房地产周期的影响
发展阶段
启动阶段
快