泸州绿地商城分析管理策划报告.doc

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泸州绿地商城分析管理策划报告
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前 言
泸州绿地商城位于泸州传统商业区“水井沟商圈”，从产品本身所处地理位置来看，这个项目应该是受到投资者或经营户追捧的商业物业项目。但从项目开盘以来却并未出现火暴的销售场面，而本承诺客户的2002年6月的开业时间也一拖再拖，在已购房客户中造成了一定的负面影响。究其原因，有项目本身规划设计的问题，也有不结合当地、当时房地产开发以及商业发展规律盲目立项的问题。要想从根本上解决项目当前的销售困难，必须对整个泸州市场的商业物业开发状况；商业物业销售模式；商圈构成；未来商业发展趋势等多方面进行详实而细致的研究以便能在销售环节重新提出可操作的方案而引起市场目标客户的关注。
XX物业顾问有限公司受邀成为绿地商城项目的销售代理，在开始正式销售前，将从专业的角度对项目进行研究并得出一系列的解决方案，本报告就是基于这样的前提而产生的。
整个报告分四部分，从市场研究到商业定位及规划、营销及推广思路最后到营销推广执行细则，各章节虽各自独立，但主题却都紧紧围绕绿地商城的销售问题，力求得出最有效的方法帮助项目完成剩余面积的销售。
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泸 州 绿 地 商 城
策划报告
第 一 部 分
市 场 研 究 报 告
第一部分：市场研究报告
第二部分：商业定位及规划建议
第三部分：营销及推广策略 第四部分：营销及推广执行细则
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前 言
随着计划经济的结束，市场经济的极大繁荣，市场研究已经成为各行各业一种非常普遍的经济行为，但不同的行业在进行市场研究时所采用的方法和对象却有着根本的区别。
绿地商城是一个房地产开发项目，但由于其是纯粹的商业物业，则调查对象不仅涵盖了未来的目标客户，同时消费行为的调查也是非常必要的。在此次市场研究过程中，为真实反映目标客户的投资心态；帮助项目进行正确的商场定位，我们一共设计了三部分共10个主题的调查，分别是背景资料调查（帮助正确认识项目大环境）；商业发展现状及趋势调查（帮助商场进行符合市场的规划和定位）；商业物业调查（正视市场竞争，打造差异化策略）。
在本次市场研究过程中，主要手段有：政府渠道（背景资料部分）；走访式；问卷式；资料查阅。而问卷调查主要采用入户和拦截两种方式。通过各种调查手段的结合，此次市场研究基本反映了泸州市场真实的竞争和商业发展状况，数据真实可靠。
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第一章：相关背景资料调查
第一节：泸州市宏观经济环境现状调查
泸州市经济发展基本情况
两千多年历史铸成的泸州，位于祖国锦绣天府之南，辖三区四县， ，,是闻名遐迩的国家历史文化名城、全国双拥模范城、国家卫生城市。市区为长江与沱江所环绕，是四川出海的南通道和长江上游的重要港口，市区人口38多万。
2001年泸州基本经济发展情况列表如下：
表1-1-1：泸州基本经济发展状况
经济指标
具体值
增长率
国内生产总值

7．1％
第一产业增加值

第二产业增加值

6．3％
第三产业增加值

社会消费品零售总额
59亿元
9．8％
财政收入

6．1％
城市居民人均可支配收入
6565元
9．8％
农民人均纯收入
2268元
4．3％
1、江阳区
649平方公里，辖个镇，6个乡，4个街道办事处，现有人口约42万人。2000年，，%。，%。，%。第一、二、%，%，%。