烟台房地产项目全程规划营销预案.doc

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第一部分 市场环境分析
第 1 章 区域房地产市场进展及趋势分析
在进行市场分析的时候，我们摒弃简单的楼盘数据的排列， 而是在原则、方向正确的前提下，透过市场的表象，把握市场运 动的规律性，以此勾画出当地房地产市场的运动态势。
1. 烟台市区房地产市场
烟台市房地产市场进展现状
第一， 设计单调，配套不完善。
第二， 楼盘包装简单，缺乏系统的营销意识。
第三， 物业治理滞后，观念落后。
尽管从整体上不成熟、不规范，但近来也出现了一些可 喜的动向，表现在近期开发的中高档物业上，如银河怡海花 园、黄海都市花园等。
楼盘定位与营销推广意识和手法逐渐加强 嘉诚花园紧盯中高档消费层次， 在外观、 色彩上大胆突
破, 如其开发的嘉城世纪花园提出了平民化住宅不墅式定位 设计，这在一定程度上给市场以震撼， 并取得了较好的销售 业绩；位于市区环山路原烟台印刷厂旧址的华联新村定位为 “绝版住宅”，大打其绝版户型，并采纳竞标方式选取高水
平的建筑设计方案和营销策划方案， 而且从规划设计、 户型、
外观、环境配套等方面精益求精， 在营销推广的手段与方法 上首家使用了户型模型， 加之其户型设计上的有效创新， 给 烟台购房者以耳目一新的强烈刺激， 在短期内创下了突出的 销售业绩。
2001 年领衔主演的黄海都市花园位于东郊闻名风景 黄海明珠西，其在烟台楼市如一巨鳄伏在黄海之滨，尽管 在营销推广上无何创新，但其依靠现代化高科技新材料新 设施武装起来的展示大厅、动人心弦的三维动画演示、细 致入微的模型展示等的确让烟台购房者的视听神经经受了 一场前所未有的诱惑与冲动，其首期销售战果甚丰。
在 2004 年度春季房地产交易展示会上大露头角的银 河名都在烟台首家推出了商业地产加高档写字楼配套概 念，给烟台萎靡的高档住宅市场带来了一股极富冲击力的 新奇感。
在销售方式上大量出现了代理制，即开发商托付当地 或外地专业销售代理公司为其全盘代理销售楼盘， 如海天名 人广场请深圳伟业房地产交易评估公司作代理； 富豪花园的 代理商系来自南方的一家公司； 夹河苑更是来自广州的代理
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商为其打点销售；因此楼盘销售的代理销售趋势十分明显。
进展商开发理念逐渐转轨， 外来资金大举进入烟台市 房地产市场，新一轮地产竞争大战正在酝酿。
随着市场竞争的日益加剧，开发商开发经营理念差不 多有较大的转变， 要紧表现在两个方面， 其一、以项目规划、 建筑、环境设计为核心的项目策划意识逐渐加强， 整体综合 素养普遍有了专门大的提高。 如通过招标引入外地规划设计 公司方案， 招聘南方有经验的房地产经营专才领衔主演； 其 二、营销推广意识、手段在竞争中提高较快，尤其在东郊， 近 2000 年立项开发的项目就有绿色家园、黄海都市花园、 世纪花园、 金海岸花园、 滨海小区高级住宅楼等都表现出较 高的推盘素养， 同时也能够看出， 以东郊中高档住宅为主体 的物业立即面临一场恶战。
2002 年烟台市完成房地产开发投资 亿元，增长 %，其中商品房建设投资 亿元，增长