某商务园营销报告.doc

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前 言
华盛国际商务花园位于某某市普陀区西北角的桃浦镇，是某某近期来交通市政建设的重心，桃浦将在原先工业基地的根底上规划开展成某某都市型工业园区中心。
本报告从某某房地产市场总体状况出发，逐步分析到桃浦区域房地产市场、厂房市场，阐述了围绕华盛国际商务花园进展了一系列的市场调查结果，对本案进展总体的分析，提出根据本案的自身特点和市场的需求所制定的系统化的营销策略，以达到顺利销售的结果。
我公司将以我们在厂房招商方面的经验与公司在东南亚地区的人脉为本案进展有效的宣传，实现双方共同盈利的良好局面。
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第一章 市场篇
某某房地产市场总表现状和趋势
2002年的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间落下帷幕后，某某楼市依然呈现出一路上扬的态势。
市场法如此告诉我们，供求是决定房价涨跌的主要依据。8月份，浦东价格顶部继续向上，而且高、低价位盘呈全面活跃态势；中心城区中，卢湾北部太平桥地区新添高价盘；北部各区，中低价盘房价普遍上涨，个别低价盘初遇价格阻力线。
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　　去年以来，随着某某土地使用权出让方式由协议改为招投标和商品房实施内外销并轨以与我国参加WTO的重大利好，人们对房地产开展充满着预期。因此，某某掀起了一股声势不小的圈地运动。在某某的松江、青浦等郊区，已经很少有土地可供出让，而通过转手交易得到的地块价格涨幅惊人，几乎翻一倍。去年松江大学城附近的地价为40万元一亩，而如今已经达到80万元一亩。又如闵行在浦东地区的浦江镇，是“一城九镇〞建设的重点镇，随着卢浦大桥建设和浦江两岸开发的利好推动，使得这个镇的土地价格猛涨。不仅某某本地开发商，全国各地开发商也纷纷涌入某某，甚至不少实力非凡的海外房地产巨子也开始抢滩某某，不惜在某某市中心繁华地段重金圈地。尤其是申办2010年世界博览会和浦江两岸开发的实质性启动，使中
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外各地投资者更是涌动。从宏观上看，2002年某某房地产市场上暖风频吹：浦江两岸综合开发进入实质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建设引发新一轮房产投资热；从政策上看，取消蓝印户口政策并没有对市场造成太大的冲击；从市场上看，100万平方米的重点工程配套商品房的正式启动，指导性房价控制在每平方米3
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500元左右，最近新成立某某地产(集团)和某某大盛资产对土地一级市场进展调控性经营，建立政府主导型土地储藏供给机制，这些都明确了政府宏观调控的态度，使住宅开发纳入健康、持续开展的轨道。
在产业竞争中，预计2003年将是国内房产企业走向联合之路的一年，目前外资房地产企业加快了进军某某的步伐，来自某某市工商局的统计数据明确在2002年上半年，注册资金超过3000万美元的房地产企业达到了15家，由和黄地产、新世界、新鸿基、瑞安地产等某某地产商掀起的“投资潮〞将再度上演“升级版〞，同时，据摩根斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研究显示：在未来2-3年中间，将有3-10亿美元的海外资金进入某某市场，他们凭借着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念逐鹿市场，而国内的房地产商的政府背景优势和天然的地区优势将逐步弱化、势必需要走联合之路，扩大融资渠道、更新经营理念，重新打造核心竞争力。
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二、桃浦区域房地产市场开展现状和趋势
1. 桃浦区域市场大环境概述
根据“十五〞某某城市交通开展规划，某某下一步将致力于本市道路货运的开展。位于某某西北部的普陀区桃浦镇将建成西北综合物流中心和工业园区。，在建设实施中采取“自由起步、尽快升