万科地产针对杭州某区域市场研究报告.doc

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万科城市板块研究报告
——某某三墩片区
某某华坤市场研究
二00六年六月
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目 录
摘要3
第一章宏观环境与外部影响因素4
一、某某宏观环境分析4
二、某某经济开展状况8
三、行业相关政策影响分析12
第二章、西湖区土地供给17
第三章、板块周边配套情况和市政规划情况19
一、三墩片区整体规划19
二、周边居住状况24
三、本区域的配套状况25
第四章三墩板块总体供需分析27
一、房地产二级市场分析27
1、房地产开发投资27
2、商品房预售状况分析30
三、竞争板块研究——滨江板块33
1、板块市场总体供给分析33
2、板块市场总体价格分析34
3、板块市场总体物业、户型分析34
4、板块市场总体客群分析34
三、目标板块市场分析35
1、板块市场总体供给分析35
2、板块市场吸纳分析37
3、去化特征分析37
4、单价分析38
5、户型与总价分析38
6、物业个案研究39
7、综合评判40
四、需求研究43
第五章定位建议与产品建议46
一、地块分析46
二、项目SWOT分析49
三、项目根本定位52
1、市场定位52
2、产品定位53
3、住宅产品设计建议55
4、局部公共配套建议60
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摘 要
本次研究主要目的在于了解某某三墩区块的房地产市场，对某某房地产市场开展背景，三墩的城市规划、三墩板块总体供给情况、竞争物业的情况以与需求现状做了比拟全面的了解。
本次研究的第一局部主要围绕某某的宏观环境、某某经济近5年的开展状况、以与与房地产相关的政策面分析了解某某房地产业开展的大背景。此外，还对三墩区域的未来规划情况做了全面的阐述，旨在能够清晰的看到未来三墩片区的开展前景以与规划对该区域房地产市场的影响，为了更深刻的了解蒋村而不是仅仅停留在规划文本上，本次研究专门针对三墩区域的现状，以与附近的配套设施做了全面详细的了解。
第二局部和第三局部主要从三墩板块的总体供给情况入手，对三墩的房地产市场做深入分析，从三墩板块一级市场和二级市场的情况来看，三墩的物业档次参差不齐，各种物业形态都有，文中重点对如今板块市场中的楼盘从总体供给、吸纳情况、去化特征、单价以与户型和总价几个方面了解目前三墩板块的楼盘供给现状。
第四局部从需求入手，通过华坤在今年房交会上了解到对看好三墩板块的目标人群的采访，了解在现阶段三墩板块的目标人群特征、产品需求与价格承受能力等方面，为项目未来的人群定位提供参考。
第五局部在前面四个局部的根底之上，综合分析了本项目的优势、劣势、机会和威胁点，并伺机找出克制劣势和威胁的方法。在综合分析项目的情况最后，为本项目提供了一个根本的项目定位，仅供参考。
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第一章 宏观环境与外部影响因素
一、某某宏观环境分析
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某某是某某省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。某某地处长江三角洲南翼，某某湾西端，钱塘江下游，京杭大运某某端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。某某市区中心地理坐标为北纬30°16'、东经120°12'。
某某有着江、河、湖、山交融的自然环境。％，％，江、河、湖、水库占8%，城内主要河流有钱塘江、东苕溪和大运河。拦截钱塘江上游而建成的新安江水库是中国东部沿海地区最大的水库，库区面积570多平方公里，库区内有大小岛屿1078个，故又称千岛湖。千岛湖与西湖同被列为全国重点风景名胜区。钱塘江河口某某湾呈喇叭状，受河江速窄、河床隆起的影响，进入钱塘江的潮水汹涌澎湃，最大潮差可达，形成天下奇观“钱塘江潮〞。某某西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原,江河纵横，湖泊密布，物产丰富。某某素有鱼米之乡、丝绸之府、 “人间天堂〞之美誉。
华坤观点：
作为世界旅游城市的某某，其城市性质为整个城市的经济开展带来了很大的推动和支持作用。每年大量的旅游流动人口和外来务工人员给对某某市房地产市场开展提供了强有力的经济根底和旺盛的消费需求。同时，城市的对外辐射功能也增加了某某房产市场的需求X围。
1、交通条件：